내 수입으로 융자 받을 수 있는 금액 계산이 가능? [ASK미국-크리스 리의 융자/부동산]

크리스 리/액서스아메리카 대표

▶문= 자신의 수입으로 받을수 있는 최대 융자 금액을 미리 계산해볼 수 있는 방법이 있나요?

▶답= 이에 대한 답은 그리 간단하지 않습니다. 하지만 아래의 내용들을 근거로 대략의 액수를 산출할수는 있으리라 생각 됩니다.

우선 은행들의 개인 총 수입에 대한 산출방법을 알아보면 월급수령자의 경우 세금 보고서에 있는 세전 총수입을 인정합니다. 세컨잡과 파트타임은 1년 이상 기간에 대한 수입이 증명 되어야 하며 보너스는 2년 이상 오버타임은 1년 이상의 기간에 대한 수입을 증명을 해야 합니다. 자영업자의 경우는 최소 2년 이상의 세금보고 기록을 요구하며 각종 비용을 제한 뒤 발생한 순 수입만을 인정합니다.

주의 사항으로는 최근 1년치의 수입이 상승되었을 경우 이를 100% 인정 받을수 있지만 반대로 전년 보다 수입이 줄었을 경우 총 2년을 합산하여 계산되며 세금 보고서에 보고된 각 스케쥴의 감가상각(depreciation) 액수는 경우에 따라 수입총액에 가감 될 수 있습니다.

주식회사를 소유하거나 주식회사에서 수령한 개인 수입이 있을 경우 주식회사 세금 보고서를 요청할 수 있는데 적자로 보고되어있는 경우 융자 승인여부에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

그리고 아래의 각각 아이템들에 대한 총 월 페이먼트를 계산해야 하는데 앞으로 주택 구매 또는 재융자를 통해 발생될 월 모기지 재산세 보험료 등의 부동산과 관련된 모든 페이먼트. 그리고 현재의 자동차 학자금 등 모든 신용카드 월 미니멈 페이먼트를 합산해야 합니다.

융자승인은 프로그램별로 많은 차이가 있지만 일반적인 융자는 수입대비 지출에 대한 비율이 40%를 넘지 않아야 합니다. 하지만 FHA 융자의 경우는 55%까지 올라가도 승인이 나기도 합니다. 연봉$60000 월 $5000급여를 받는 사람은 모든 페이먼트가 월$ 5000의 40%인 $2000.(FHA융자는 55%인 $2750)을 넘지 말아야 한다는 것 입니다.

같은 수입이더라도 개인 페이먼트가 많다면 융자 페이먼트를 할 수 있는 액수가 줄어들어 융자가능 액수가 상대적으로 많이 줄게 될 수 밖에 없습니다.

요즘처럼 융자 승인 받기가 까다로운 시기에는 꼭 전문가와 미리 상의하여 발생될 문제점들을 미리 대비해 나갈 수 있는 시간을 두고 준비하는 것이 지혜일 것 같습니다.

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