융자…주택경기 걸림돌?

집값은 전성기시절대비 20~50%가 떨어젔다. 이자율도 30년고정이 5%미만에서 움직이고 있다. 15년고정은 4%선이다. 모기지 금리는 2차대전이후 최저수준이다. 이 정도면 주택구입을 주저할 이유가 없다. 그런데도 거래량은 크게 늘지 않고 있다. 이유는 융자 때문이다.

▶얼마나 힘든가

부동산 관련 연방자료에 따르면 지난해 융자신청자 중 25%가 모기지 융자를 받지 못했다.

로렌스 윤 전국부동산중개인협회의 수석경제학자는 "아무리 신용상태가 좋은 사람일지라도 리포트상에 1,2개의 작은 흠이라도 발견되면 융자가 거절 된다"고 말했다. 전문가들은 융자를 받지 못하는 바이의 실제비율은 25%가 아니라 이보다 높은 50%수준으로 보고 있다. 이유는 크레딧이 좋지 않아 아예 융자신청조차 못하는 바이어들이 상당수 있기 때문이다. 뉴욕소재 가드힐 파이낸스 대표 앨런 로젠바움은 "많은 바이어들이 융자받기가 어렵다는 것을 알고 미리 포기하는 사례가 꽤 된다"고 전했다. 　

▶올라가는 신용점수

융자승인이 어려워지면서 바이어들의 크레딧 점수도 크게 올랐다.
국책모기지 업체인 페니매와 프레디맥이 제공하는 모기지 융자의 경우 신청자의 크레딧 점수는 1년전 720점에서 지금은 760대로 올라갔다. 저소득층을 위한 FHA융자(연방 주택국이 보증하는 프로그램)도 신청자의 신용점수는 660점에서 700점으로 높아졌다.

물론 이 점수가 융자를 받기 위한 가이드라인은 아니지만 신청자들의 크레딧 점수는 점점 올라가는 추세다. 바이어들 스스로가 크레딧 점수가 좋아야만 집을 살 수 있다고 생각하기 때문이다.

▶좋은기회 놓치는 바이어

미 전국적으로 볼 때 주택 구입자들의 평균 다운 페이먼트는 풀 다큐먼트(세금 보고서 포함)를 제출할 경우 15%선이다. 호황기 때는 제로 다운도 가능했지만 지금은 없어졌다. 은행들이 요구하는 다운 페이먼트 자금은 점점 높아지고 있으며 최소 20%이상을 원하고 있다.

마이크 디알론조 전국모기지협회(NAM) 대표는 "은행들의 까다로운 융자조건 때문에 바이어들이 주택시장으로 들어오길 꺼려하는 요소가 되고 있다"고 설명했다.
지나칠 정도의 심사규제로 인해 바이어들이 아예 집 구입을 포기한다는 것이다. 그는 "지금 주택시장은 바이어들에게 평생 찾아 올 수 있는 좋은 기회지만 융자를 받지 못해 집을 사지 못하는 안타까운 현실이 되고 있다"고 덧붙였다.

▶주택거래 감소 요인　

조지 메이슨 대학부설 부동산 기업가 모임의 앤서니 샌더스 디렉터는 "모기지 은행들의 엄격한 융자기준이 최근의 주택거래량을 30%나 하락시키는 요인이 되고 있다"고 분석했다. 주택시장 침체가 주택가격에서 오는 것이 아니라 바이어들이 모기지 융자를 받지 못하기 때문이라는 것으로 풀이할 수 있다.

제리 하워드 전국홈빌더협회(NAHB) CEO는 "집 가격이 떨어지고 이자율도 낮은 상황에서 첫 주택구입자들이 내 집을 마련해야 되는데 실상은 돈 많은 투자자들의 잔치가 되고 있다"고 말했다.

▶한인 타운은

한인주택시장도 융자가 큰 문제가 되고 있다. 특히 최근 재직증명 융자프로그램(VOE)을 제공하던 모기지 업체가 돌연 문을 닫으면서 한인들의 주택구입 문턱은 더욱 높아졌다.

페어팩스 부동산의 황계실 에이전트는 “다운페이먼트를 20%정도 할 수 있는 자금 여력이 있는 고객들도 소득 증명이 어려워 집 구입을 포기하고 있다”며 “크레딧도 좋고 실제 수입도 충분하지만 세금보고가 제대로 되어 있지 않는 경우가 많아 사실상 소득 증명이 어렵다”고 했다.

이어 “최근 들어 한 대형 은행의 경우 외국인도 40% 다운페이먼트를 하면 융자가 가능한 프로그램을 선보였지만 6개월 치 융자 상환금을 은행에 예치해야 하고 집값의 약 4%정도를 클로징 비용으로 부담해야 한다”며 “대부분의 고객들이 20%정도는 몰라도 40% 다운페이먼트를 할 수 있는 자금력은 안 된다”고 했다.

▶앞으로 전망

전문가들은 2차 융자시장에서 모기지 노트를 매입하는 페니매나 프레디맥, FHA가 차지하는 비중이 높은 상황에서 융자조건이 당장 완화되지는 않을 것으로 보고 있다.

다만 연방정부차원에서 일반 모기지 융자은행을 위해 이들 기관의 역할축소를 계획하고 있어 향후 주택시장에 변화가 생길 것으로 전망되고 있다.

박원득·이성은 기자