불확실한 부동산 시장…잠재 바이어들의 고민, 계속 렌트 거주? 아니면 지금 집을 살까

LA·뉴욕 충분히 하락 공감대
주택 구입 적기 인식 강해져
주택가격 대비 렌트 비용 비교
'20' 넘을 경우 추가 하락 여지

장기간에 걸친 경기 침체 여파로 차압 매물은 증가하고 주택 가격 하락세는 여전하다. 이로 인해 집을 사는 것이 좋을까 아니면 조금 더 기다려볼까 고민하는 잠재 바이어들이 늘고 있다.

부동산 전문가들에 따르면 부동산 시장에 대한 불확실성으로 인해 남가주와 북가주 피닉스 라스베이거스 지역 등에서는 주택 구입보다는 렌트를 선호하는 경향이 짙다. 주택 구입의 경우 장기적으로 여러 가지 이점이 있지만 부동산 시장과 경제의 불확실성으로 판단이 쉽지 않다는 것이다. 주택 구입과 렌트에 대해 알아본다.

◆ 지역별 편차

렌트냐 주택 구입이냐에 앞서 전국 지역별로 주택 가격 하락폭을 점검해보는 것이 좋다.

뉴욕타임스가 전국 54개 메트로폴리탄 지역 주택 및 렌트 가격을 조사한 결과 플로리다 남부와 피닉스 라스베이거스 인디애나폴리스 세인트 루이스 지역의 주택 및 렌트 가격은 사상 최저 수준을 기록하고 있다.이에 반해 샌프란시스코와 시애틀 포틀랜드 지역의 주택 가격은 부동산 시장 폭락 이전 수준까지 거의 근접했다.

주택 가격이 상승한 곳의 경우 매달 지불하는 렌트비의 상승폭도 크기 때문에 주택 구입이 조금 더 유리할 수 있다. 전국 최대 메트로폴리탄 지역인 LA와 뉴욕의 경우 주택 가격이 충분히 하락했다는 인식이 강한 상황이어서 주택 구입의 적기라는 인식이 강한 상황이다.

◆ 주택가격 대비 렌트 비용

요즘처럼 주택 가격의 방향을 예측하기 어려울 때 흔히 사용할 수 있는 지수 가운데 하나가 '주택 가격 대비 렌트 비용(price-to-rent ratio)'이다.

예를 들어 현재 사고자 하는 주택 가격이 30만달러인데 인근 아파트 렌트비가 월 1500달러라면 비율은 16.67이다.

경제정책연구소(CEPR)의 딘 베이커 디렉터는 "만약 수치가 20이 넘는다면 집값이 더 떨어질 여지가 있는 것으로 해석할 수 있다"라고 설명했다. 보통 15 아래면 상당히 합리적인 가격으로 간주된다.

이 밖에도 이직의 가능성이나 은퇴 후 재정 플랜 등 타임 프레임을 따져 거주 지역을 옮겨야 할 가능성이 있을 경우 렌트를 선택하는 편이 유리하다.

또한 다양한 인터넷 웹사이트를 이용해 주택 구입 시 받게 되는 세금 혜택(www.move.com)이나 카운티별 차압주택 가격변동률(RealtyTrack.com) 지역별 평균 주택 가격 변동 추세와 통계(www.Trulia.com)를 참고하는 것이 현명한 선택을 내리는 지름길이 될 수 있다.

◆ 지출 비용 점검

주택 구입과 렌트의 차이는 발생 비용에서 시작된다. 먼저 한 곳에 얼마나 오래 거주할 것인지를 고민해야 한다.

딘 베이커 디렉터는 "최소 한 곳에 10년 정도 거주할 경우 초기 비용을 상쇄할 수 있다"고 말했다.

특히 주택 구입 시 에스크로를 포함해 이것 저것 초기 비용 지출이 불가피하다. 또한 주택을 구입할 때 모기지 페이먼트 외에 매월 고정 지출 비용을 따져봐야 한다. 재산세와 보험료 각종 유지비 및 단지 내 거주시에는 관리비를 따로 내야하기 때문이다.

단순히 융자 금액 대비 월 모기지 페이먼트와 렌트비만의 단순 비교로 추가 지출이 많지 않을 것이라는 생각을 버려야 한다.

이와 함께 직업적 요인도 고려해야 한다. 20대에서 집을 사기 어려운 이유는 물론 사회 초년병으로 수입이 넉넉하지 않은 것도 있지만 변화가 워낙 많기 때문이다. 만약 현재 직장 또는 사업체가 구매자의 생활에 비춰볼 때 안정적이라는 판단이 서지 않으면 주택 구입은 보류하는 것이 좋다.

직장관계로 이주 앞둬
판매 vs 임대 고민돼요
홈 에퀴티 조금이라도 있다면 파는 것이 유리

직장 문제로 다른 지역 옮길때 살던 집 팔아야하나 임대를 주나

직장을 옮기거나 현재 근무중인 직장에서 승진 혹은 전출로 인해 다른 지역으로 이사가야만 할때 소유하고 있는 주택을 팔아야 하는가 아니면 미래를 대비해서 투자용으로 임대를 주고 가는 것이 유리한가 고민하게 된다. 뱅크레이트닷컴이 제안한 주택 판매 또는 임대 결정을 내리기전에 반드시 고려해야 할 5가지 사항에 대해 알아본다.

▷남은 에퀴티

소유 주택이 임대하기에 최상의 조건을 갖추고 있거나 자신이 집주인을 꼭 할 마음이 없다면 소유 주택의 에퀴티가 상당할 경우 파는 것이 유리하다. 다이앤 룰-에노스 공인재무컨설턴트는 "현재 주택 거래가가 몇년전 구입한 주택가격 보다 낮다 하더라도 홈에퀴티가 있다면 팔고 이사하는 것이 바람직하다"며 "손해를 조금 보더라도 주택을 파는 것이 세입자와 임대료 연체로 인한 분쟁이나 세입자의 집 훼손에 의한 분쟁 등 골치 아픈 문제를 피할 수 있다"고 말했다.

▷로컬 주택시장 전망

매각 또는 임대 결정을 내리기 전에 인터넷을 통하거나 부동산 중개인에게 연락해 현재 주택시장과 향후 주택시장에 대해 먼저 알아봐야 한다. 로컬 부동산 시장의 전망을 연구하고 전문가들에게 조언을 참고해서 주택 유지 비용과 주택가치가 동일해지는 시기를 파악해야 한다. 즉 손익분기점에 도달하는 기간이 얼마나 걸리는지 알고 있어야만 주택의 투자 가치를 제대로 알 수 있다.

▷임대 시장 상황

임대를 전문으로하는 중개인을 찾아가 현재 임대 시장 상황을 미리 파악해야 한다.

한 부동산 중개인은 "주택 소유주들은 자신의 모기지 페이먼트를 충당할 정도의 렌트비용을 받고 싶어하지만 그러기 위해서는 먼저 거주 지역의 임대시장을 조사해야 한다"고 말했다. 즉 해당 지역에 렌털 프로퍼티 공급과 비교해 수요가 많은 지 파악해야 예상가능한 렌트비 산출이 가능하다.

▷주택 소유 비용

주택 소유주들이 주택을 보유하는데 들어가는 비용에 대해 잘 모르는 경우가 많다. 일단 주택 융자를 받았다면 모기지 페이먼트를 낼 돈이 있어야 하고 재산세 주택 보험료 관리비(HOA) 관리 및 수리 비용 등이 있어야 한다. 만약 이사하는 곳이 타주거나 원거리라면 주택을 관리해줄 사람이나 회사가 필요하다. 관리업체가 주택을 관리해주는 데 총임대 수익의 8~12%의 추가 비용이 더 들어가게 된다.

▷집주인이 되기 위한 준비

주택 유지 및 수리 퇴거명령 등 세입자들을 상대하는 데 따른 정신적 스트레스도 고려해야 한다.

또 세입자 신청서 검토와 신분확인도 집주인의 몫이다. 이에 더해 주마다 다른 렌트 관련법도 숙지해야 한다

곽재민 기자 [e-mail]