헌법 같은 '조닝 규정' 도 예외는 있다, 새 조닝 제정되기 전 허용한…부동산 사용은 과거 룰 적용

커뮤니티 발전에 도움 되면
'조건부 사용' 으로 특별 예외

조닝은 부동산 개발 및 사용에 있어서 헌법과도 같은 절대적인 존재다. 그래서 조닝은 항상 공평하게 모든 부동산을 대상으로 똑같이 그 룰이 적용되고 있다.

그러나 조닝이 너무 엄격하게 적용되면 이에 따른 부작용도 발생하게 된다. 엄격한 조닝 때문에 선의의 피해가자 생길 수 있다. 처방약이 과하면 인체에 부작용을 초래하는 것과 같다. 부동산 가치산정 및 개발에 엄청난 영향을 발휘하는 조닝(Zoning). 이 규정에도 예외는 있다.

▶맞지 않는 사용(Nonconforming Uses)

새로운 조닝이 제정되기 이전에 허용됐던 부동산 사용에 대해서는 과거의 룰을 적용하고 있다.

김씨는 LA인근의 주거 및 상업 혼합지역에서 10년전부터 빵가게를 운영하고 있었다. 김씨 가게 주변에는 주택과 일부 상업용 목적의 건물들이 있었다.

그런데 최근 시의회서 김씨 사업체가 있는 곳을 완전 주거지역으로 조닝을 바꿨다. 주민들이 상가 때문에 시끄럽다며 조닝 개정을 요구했기 때문이다.

김씨 가게는 졸지에 주거용 조닝에서 장사하는 꼴이 됐다. 김씨 가게는 새로 제정된 조닝에 위배되는 상황이다.

시 정부는 김씨 가게의 폐쇄명령을 내릴 수 있고 이럴 경우 정부는 금전적인 보상을 해줘야 한다.

그러나 몇가지 조건하에 김씨가 가게를 계속 운영할 수 있도록 예외조항을 둘 수 있다. 그것이 바로 '맞지 않는 사용'이다.

김씨는 가게를 팔거나 스스로 문을 닫을 때까지 주거지역에서 장사를 할 수 있다. 하지만 가게를 확장하거나 팔 수 는 없다. 팔게 되면 그 가게를 인수한 새 주인은 장사를 할 수 없게 된다. 가게가 위치한 조닝이 주거 및 상업 혼합지역에서 완전 주거지역으로 바뀌었기 때문이다.

▶불일치 사용(Variance Uses)

건물주가 현재의 조닝 규정을 위반하면서 자신이 원하는대로 부동산을 사용할 수 있는 것을 말한다.

패사디나는 주거용 R1조닝에서 수영장을 지으려면 반드시 대지 경계선으로 25피트의 셋백(Set Back: 거리제한)을 요구하고 있다.

패사디나에 살고 있는 이씨는 수영장이 꼭 필요했다. 지병을 앓고 있는 그는 의사가 하루에 30분씩 수영을 하라고 했는데 일반 수영장에 갈 상황이 되지 못했다.

그러나 이씨 집은 뒷마당이 다른 집보다 작아 25피트 셋백을 적용할 수 없었다. 20피트정도만이 가능했다.

이씨는 시정부의 조닝담당 부서에 조닝 '불일치 사용'을 허락해달라고 요청했다.

조닝 담당관은 주민 공청회를 열었다. 과연 조닝룰을 어겨가면서 이씨 집에 수영장 설치를 허용해도 되냐는 내용이다.

만약 공청회서 이웃주민들의 반대가 없으면 이씨는 수영장을 만들 수 있다. 하지만 주민의 반대가 있을 경우 시간은 길어진다.

이씨는 수영장이 꼭 있어야 하는 것을 입증해야 되고 이씨 집에 수영장이 생긴다고 해서 이웃주민들한테 피해가 없다는 것을 보여줘야 한다.

불일치 허가는 최근 들어 사용이 엄격히 제한되고 있다. 주거지역에서 이웃의 부동산 가치를 하락시키는 것은 허용되지 않는다.

또한 1970년 이후부터 주 정부는 각 지방정부에 대해 상업용 건물에 대한 불일치 허가를 금지하고 있다.

▶조건부 사용(Conditional Uses)

대부분의 조닝 담당부서에서는 특정 부동산의 사용이 기존의 조닝 룰과 일치되지 않더라고 예외적으로 인정하는 경우가 있다.

이러한 예외조항을 '조건부 사용' 또는 '특별한 예외'(Special Exception)로 규정하고 있다.

그러나 조건부 사용허가는 그 부동산의 사용이 커뮤니티 발전에 도움이 되는 것이어야 한다.

주거지역 대로변에 교회가 한 개 있다. 그런데 또 다른 교회가 설립을 신청했다.

이럴 때 그 추가적인 교회설립이 과연 커뮤니티에 이익이 되는지를 판단해 조건부 허가를 해주는 것이다.

교회나 병원 등이 조건부 허가 범주에 들어간다. 이들 기관은 주민들 생활에 도움이 되지만 주택가에 너무 많이 생기면 주거지 특성을 잃어버리기 때문이다.

따라서 조닝을 통제하는 부서에서는 예외조항을 제한해 무분별한 조건부 허가 남용을 금지하고 있다.

박원득 부동산 전문기자