[부동산 스토리] 개발 사업의 공공성

류기열/빅셀 파트너스 대표

개발 사업에 있어서 보통 세 가지의 가장 큰 위험 요소가 있다. 그것은 인.허가 리스크 건설 공사 리스크 그리고 마케팅 리스크이다. 그 중에서도 가장 예측이 어려운 것이 인.허가 리스크이다. 특히 개발 사업의 규모가 커지면 커질 수록 그만큼 이해 관계를 가진 대상들이 늘어나는 까닭에 인.허가와 관련된 리스크 역시 비례해서 커진다고 할 수 있다.

또한 주마다 차이는 있겠지만 캘리포니아 같이 소비자의 권익을 우선하는 주에서는 개발 사업에 관한 법규의 적용과 해석에 대한 해당 시나 카운티의 재량권이 절대적이어서 사업 허가시 근거조차 불 분명한 수많은 허가 조건들이 요구되는 것이 보통이다.

시 정부는 '폴리스 파워'라는 헌법에 의거한 권한으로 개발 사업과 관련된 사적 재산권에 대해 제한 할 수 있는데 여기서 폴리스 파워란 시나 주 정부가 그 거주민의 공공 안전 건강 그리고 복지를 지키기 위해서 행사하는 권력으로 인.허가 역시 그 범주에 속한다고 해석되며 상위법에 저촉되지 않는 한 최대한의 광의적 해석이 허가된다고 여겨진다.

인.허가 과정에 관련되는 기관들은 LA시를 기준으로 할 때 Planning Department Building & Safety City Council Office Engineering Department Fire Department Sanitization Department DWP 등이다. 또 환경 문제가 관련이 되거나 역사적 가치가 있는 건물인 경우에는 캘리포니아 주뿐 아니라 연방과 관련된 허가가 요구되는 경우도 있다.

그뿐 아니라 지역 주민회의 등 민간 이해 당사자들 역시 인.허가의 주요 변수로 작용한다. 특히 시 정부에서는 주민들의 원성을 사지 않기 위해서 개발 사업의 초기 단계 부터 해당 지역 주민들의 개발 사업에 대한 동의나 지원을 허가 조건으로 규정해 놓는 경우가 점점 늘어나고 있기 때문에 개발사들은 사업 계획 단계에서 부터 그 지역의 주민 회의나 HOA 등 입김이 센 단체들에 대한 성향 파악에 나서는 것이 일반적이다.

이런 지역 주민 단체들은 많은 경우에 비전문가들로 구성되어 있어서 터무니 없는 요구나 반대 이유를 들고 나오기도 하고 또 개발 사업을 반대하는 것을 전문으로 하는 변호사들도 있어서 개발사들에게 최대한의 금전적 혜택을 받아내기 위해서 여러가지 문제를 야기하는 일도 비일비재하기 때문에 많은 경우의 개발사들은 그 요구가 불합리한 경우에도 사업의 신속한 추진을 위해서 울며 겨자 먹기로 기부를 하기도 한다. 하지만 이러한 인.허가의 불명확성과 불합리성은 결국 개발 사업 비용을 증가시키고 종국에는 최종 소비자인 일반 시민들에게 그 부담이 돌아가게 됨에도 불구하고 불특정 다수의 비용인 까닭에 그다지 중요하게 여겨지지 않는 것이 사실이다.

얼마전 한인 타운의 중요한 위치에 대규모 개발 프로젝트를 계획하고 있는 개발사에 대해 커뮤니티 자문회의의 청문회에서 관련 단체들이 여러가지 요구를 했다는 기사가 났다. 그 요구 조건 안에는 공원을 만들라던가 커뮤니티 센터를 제공하라던가 하는 요구들이 있었다고 한다. 물론 이런 시설들이 타운에 들어서면 좋겠지만 그런 일들은 시정부에서 해야되는 일이 아닌가 한다. 국민은 세금을 내고 국가는 세금을 걷어서 국민이 필요한 공공 시설을 세우고 유지 관리하는 것이 정상인데도 불구하고 지금 미국은 정치인들이 세금을 올리는 부담을 지지 않으려 하면서 비정상적인 행태가 정상이 되가는 모습을 보이고 있다.

너는 세금 올리면 좋겠냐라고 물으면 그렇다고 대답은 못하겠지만 어느정도 수긍할 수 있는 조세 정책이 정해지고 세금이 올라가서 결국 그 혜택이 나에게 돌아온다면 감수해야 하지 않을까 싶다. 그러고 보니 벌써 곧 세금 보고를 해야 할 때가 다가 온다. ▶문의: [phone]