'3.5%의 다운페이'만으로 집을 살 수 있다? [ASK미국-크리스 리의 융자/부동산]

크리스 리/액서스아메리카 대표

△문= 지금이 집을 사기에 적절한 시기인 것 같아서 주택을 알아보고 있습니다. 융자를 받으려고 알아보는 도중 'FHA 주택융자'라는 것을 들었는데 '3.5%의 다운페이' 만으로 집을 살 수 있는 것인가요?

▼답= FHA 주택융자는 1934년에 제정된 미국의회에서 'National Housing Act'를 통하여 설립된 'Federal Housing Administration(FHA)'는 연방정부가 주택시장의 조건과 기준을 개선하며 충분한 주택융자시장의 자금 흐름 및 명확한 주택융자 기준과 시스템을 제공하기 위해 만든 주택융자 프로그램입니다. 물론 FHA에서 허가 받은 은행이나 기관들을 통하여 신청할 수 있습니다.

현재 전체 융자시장의 30%이상을 차지할 정도로 FHA 융자가 주택시장에 중요 합니다. 하지만FHA 융자에 대한 잘못된 인식 때문인데 한인들의 이용은 상대적으로 저조합니다.

몇 가지를 바로 잡아보면 (1)첫 주택 구입자만 해당되는 것이 아니라 모든 이들이FHA를 이용할 수 있습니다.

(2)싱글 하우스 1-4유닛과 콘도 등 대부분의 주택을 대상으로 합니다.

(3)저소득층만이 아닌 모든 이들에게 적용됩니다.

(4)일반 융자의 이자율과 비슷하며 신용점수가 낮은 경우도 일반융자보다 이자율이 더 낮을 수 있습니다.

(5) FHA 융자로 재융자 및 현금인출 재융자도 가능합니다.

(6)신용점수 다운 페이먼트 수준 DTI(Debt to Income Ratio) 증여 등에 있어서 일반융자보다 오히려 느슨한 심사기준을 갖고 있습니다.

이밖에 FHA융자의 대표적인 특징을 몇 가지 살펴보면 3.5% 다운페이먼트만 필요하고 신청 가능한 최저 신용점수는 600점이며 투자용 부동산은 FHA융자에서 제외됩니다. 매매가격의 최대 6%까지 클로징 비용을 받을 수 있고 융자심사 시 DTI의 기준은 50% 이며 일반융자보다 10%정도가 높습니다. FHA융자의 상환 기간은 30년 15년 고정 외에는 없으며 최대 융자 금액은 LA와 OC의 경우 $729750까지 입니다. 파산은 2년 차압과 숏세일의 경우 3년이 경과하면 FHA융자를 신청할 수 있지만 지난 24개월 동안 주택융자 페이먼트나 주택관련 페이먼트가 밀려있는 기록이 있으면 융자신청을 할 수 없습니다.

FHA 융자에 대한 잘못된 인식을 버리고 장점을 잘 이용하여 적은 다운페이먼트로 주택구입과 재융자의 기회를 잡는데 적극 활용할 수 있기 바랍니다.

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