숏세일 승인 조건·절차 Q&A…은행잔고, 모기지 못 낼 수준이 적당

배우자가 숏세일 구매 못해
차압절차 진행은 은행 권한
채무연체는 필수 아닌 선택

경기가 나아진다고는 하지만 피부로 느끼는 체감경기는 아직도 차갑다. 특히 한인경기는 더 그렇다. 주택가격하락과 수입감소 등으로 융자조정을 시도했으나 실패한 홈오너들은 숏세일을 생각하고 있다. 그러나 숏세일 승인 조건 및 절차에 대해 잘 몰라 많은 궁금증을 자아내고 있다. 본보에 문의한 독자들의 질문 중 가장 많은 내용을 일문일답형식으로 소개한다.

-은행거래 명세서는 몇 개월치를 요구하나

은행마다 다르겠지만 최근 2개월치가 가장 많다. 그러나 은행은 홈오너한테 돈이 있다고 의심되면 그 이상의 기간도 요구할 수 있다.

-은행계좌에 돈은 얼마까지 허용되나

가장 많이 물어보는 질문이다. 얼마까지라는 기준은 없다. 모기지 페이먼트를 못 할 정도의 수준으로 생각하면 된다.

자동차 페이먼트 개스비 보험료 마켓비 유틸리티 비용 등을 더한 수준으로 생각하면 된다.

차 2대 페이먼트가 한달에 700달러이고 마켓비는 1500달러 개스비 300달러 보험료 300달러 각종 공과금으로 400달러를 계산한다면 은행에 입금될 돈은 한달평균 3200달러가 나온다.

이것은 어디까지나 예를 든 것이므로 홈오너의 어려운 사정에 맞춰 적당한 수준을 유지하면 된다. 어떤 홈오너는 은행계좌에 거의 돈이 없는 경우도 있다.

간혹 친인척의 자금을 자신의 은행계좌에 뭍어두는 홈오너도 있는데 남의 돈은 자신의 계좌에서 인출하는 것이 좋다.



안된다. 비록 현재 살고 있는 주택이 배우자의 개인재산으로 등기된 주택이라도 남편이나 아내가 숏세일 하는 주택을 구입할 수 없다.

홈오너 중에는 살고 있는 집이 헐값에 숏세일 되는 것이 아까워서 자금을 끌어 모아 구입을 하려고 하는데 이것은 위험하다.

은행에서는 집주인이 자금을 숨겨놓고 있다가 자신의 집을 숏세일로 사려는 것으로 오해할 수 있다.

-숏세일 기간 중에는 차압절차가 정지되나

그렇다고 볼 수 없다. 은행에 따라 숏세일의 진행과정에 따라 차압절차를 중지할 수 도 있다. 하지만 이것은 모든 은행에 적용되는 것은 아니다.

숏세일을 한다고 해도 은행의 자산관리부서는 별도로 차압절차를 진행하는 경우가 많다. 그래서 숏세일 진행 중에 차압세일통지서(NOTS)가 등기되면 리스팅 에이전트는 은행에 연락해서 차압세일을 1주일이나 2주간격으로 연기요청을 하게 된다.

만약 은행에서 차압세일을 연기해주지 않으면 그 주택은 차압으로 갈 수 밖에 없다.

-반드시 페이먼트를 연체해야 되나

페이먼트를 하면서도 숏세일을 할 수 있다. 그러나 페이먼트가 힘들다면서도 매월 상환을 한다는 것은 논리적으로 맞지 않는다.

따라서 숏세일을 하는 홈오너들은 거의 페이먼트를 하지 않고 있다.

-다른 채무도 연체하는 것이 좋나

숏세일을 할때 크레딧 카드 페이먼트를 놓고 고민하는 사람들이 있다. 어차피 크레딧이 나빠지는데 굳이 카드 빚을 갚아야할 필요가 있느냐고 생각한다. 이 문제는 본인이 알아서 선택하는 것이 좋겠다.

박원득 기자