[류기열의 부동산 스토리] 패니와 프레디

류기열/빅셀 파트너스 대표

언뜻 들으면 동네 애들 이름같은 패니와 프레디는 미국 주택 모기지의 90% 이상을 보증하는 정부 소유의 주택 모기지 융자 기관의 약칭이다.

원래 이들은 대공황 이후 주택 소유를 장려하기 위해서 정부에서 은행들에게 자금을 빌려주는 역할을 하기 위해 만들어졌는데 이후 정부가 후원하는 기업(Government Sponsored Enterprise)이라는 형태로 민영화가 되어 운영되다가 이번 금융위기로 인해 다시 정부 소유 기관이 된 우여 곡절의 역사를 가지고 있다.

이들 기관이 생기기 전의 주택 융자는 전적으로 민간 은행(Thrifty Savings & Loan등)을 통해서 이루어 졌으나 이들 은행들은 지역을 바탕으로한 예금의 한계등으로 인해서 그 역할이 제한적일 수 밖에 없었고 장기 대출과 단기 예금이라는 구조적인 어려움으로 예금과 대출의 균형이 깨지면 파산으로 이어질 수 밖에 없었던 탓에 정부가 보증하는 페니와 프레디의 등장은 은행들이 적극적으로 주택 융자를 싼 이자에 할 수 있도록 해서 미국인들에게 내집 마련을 가능케 한 큰 역할을 해내었다.

하지만 민간기업 처럼 운영하다 보니 성과급을 목적으로 한 경영진의 고위험 모기지에 대한 무분별한 투자등으로 인해 주택 시장의 거품을 조성 현재의 금융 위기를 불러 일으킨 주범처럼 취급받고 있으며 보수파 일부에서는 페니와 프레디를 아예 없애 완전 민영화를 하자는 주장까지 나오고 있다.

이런 분위기를 반영하듯 정부에서는 지난주 금요일에 페니와 프레디에 대한 정책 방향 결정을 위한 보고서를 발표하였다. 이 보고서는 주택 모기지 시장에서 정부의 역할을 중간 소득과 저 소득층의 주택 구입을 위한 정책의 실행에 촛점을 맞추는 방향으로 점진적으로 축소하여 그 외의 모기지는 민간에게 맡겨야 한다는 방향을 제시하고 있다.

만약 이 보고서가 정책화가 된다면 장기적으로는 주택 시장과 관련되어서는 더 이상 정부가 보증등을 통해 책임을 질 일이 없어져서 이번 처럼 납세자가 투자자들을 구제하는 일은 일어나지 않겠지만 단기적으로는 주택 구입시 자기 부담이 늘어나고 대출 조건이 더욱 까다롭게 되면서 주택 소유가 어려워져 주택 시장에는 부정적인 영향을 미칠 것으로 보여진다.

물론 이해 당사자들의 입지가 천양지차이고 또 2012년 대선을 코 앞에 앞둔 정치권에서 아직도 완전히 회복되지 않은 주택 시장에 타격을 입히는 정책을 당장 시행하리라고 보여지지는 않지만 그래도 이들 기관을 개혁해야 한다는 필요성에는 모두 공감을 하고 있는 편이어서 어떤 방향이던지 변화는 피할 수 없을 것이다.

또 더 큰 그림을 보자면 미국 경제 정책의 기본이 변화한다는 점에 주목할 수 있다. 이번 보고서는 그동안 미국 경제를 받쳐왔던 주택 소유를 권장하여 그와 관련된 건설 금융 서비스 산업등을 통해 경제 성장을 이루어 왔던 미국 경제가 더 이상은 비현실적인 주택 수요 창출을 하지 않겠다는 정부의 입장을 천명한 것이기 때문이다.

주택 소유가 어려워 진다면 주택의 가격이 예전처럼 가파르게 상승하는 일도 당분간은 없을 것이다.

이로 인해 임대 주택의 소유가 늘어나고 이것이 임대료 상승으로 이어져 임대료가 주택을 구입해서 유지하는 부담과 비슷해져 간다면 그때는 다시 주택 가격이 오르게 되리라고 예상할 수 있겠지만 그 때가 언제인지는 아직은 아무도 예상하기 어렵다.

아마도 이런 과정을 거치면서 앞으로의 주택 시장은 투자의 대상이 아닌 살기 위한 공간을 소유한다는 본연의 모습을 찾아가게 되지 않을까…

▶문의:[phone]