'한 없는 마이홈 사랑' 주택 추가 하락 막는다

작년 고비로 집값 평행선 유지
"그래도 내집" 깡통주택 홈오너
빛더미 주택 쉽게 포기하지 않아
은행 협상 통해 숏세일 선택도

지난해 100만채의 주택이 차압 당했다. 90일이상 모기지 페이먼트를 연체해서 차압과정이 진행중인 주택은 190만채였다.

차압이나 숏세일을 선택하지 않았지만 페이먼트 부담과 주택가격 하락으로 어려움을 호소하는 사람들이 많다. 또한 언더워터(주택가치보다 은행빚이 많은 상태)에 빠진 집은 전체 주택의 4분1이라고 한다.

이처럼 최악의 주택시장에서 집값이 더 이상 떨어지지 않는 이유는 뭘까.

주택가격이 2010년을 고비로 하락곡선이 멈추고 평행선을 달리는 가장 큰 이유는 홈 오너들의 마이홈 사랑 때문인 것으로 풀이되고 있다.

즉 내 집에 대한 한 없는 애착이 미국 주택가격의 추가하락을 막고 있다는 것이다.

▶지금까지 차압된 주택

2007년부터 시작된 부동산 버블 붕괴는 매년 수많은 주택차압을 불러왔다. 서브 프라임 사태로 촉발된 차압주택은 2008년이 되면서 통계에 잡혔다. 2010년의 100만채가 최대 수치인 만큼 지난 3년간 전국에서 차압된 주택은 300만채가 못된다.

이 수치는 미 전국의 주택 수인 8000만채에 비하면 3.75%수준이다. 주택 100채중 3.75채가 차압 당한 셈이다. 통계상으로 보면 작은 숫자에 불과하지만 경제가 정상적으로 돌아갈 때의 차압률 1%에 비하면 4배가까이 늘어났다.

▶언더워터가 폭발한다면

총 주택수의 25%가 원더워터 상태라면 무려 2000만채가 일명 '깡통주택'이 된다. 모기지 빚이 주택시세보다 많은 2000만채의 주택이 한꺼번에 차압으로 몰리면 미국 주택시장은 한 순간에 붕괴된다.

전국 주택정보센터의 척 스미스 디렉터는 "언더워터 상태에 처해있는 모든 주택 소유주가 집을 포기하게 되면 미국 경제는 재앙을 맞게 될 것"이라고 말했다.

지난 3년간 300만채의 주택이 차압 돼도 미국 경기가 휘청거리는데 이 보다 7배 많은 차압매물이 몰린다면 결과는 뻔하다는 것이다.

▶1등공신은 홈 오너

깡통주택 홈오너들이 집을 지키고 있기 때문에 미국 주택가격은 더 이상 떨어지고 않고 있다. 오바마 정부가 융자조정을 권장하고 있지만 은행에서 받아주는 수치는 예상보다 적다.

홈오너들이 빚더미 주택을 안고가는 이유는 아메리칸 드림의 첫 단계로 구입한 주택을 쉽게 포기하지 않으려는 마음 때문이다.

빚으로 둘러싸인 집일지라도 마이홈이라는 생각은 그들로 하여금 주택포기라는 극단적인 선택을 자제토록 하는 것이다.

또한 도시에 따라 렌트로 사는 것보다는 깡통주택이라도 모기지 페이먼트가 적은 경우에는 마이홈을 그대로 유지하려고 한다.

발렌시아에 거주하는 한인 최모씨는 "주택시세보다 빚이 많은 것을 알고 있지만 그렇다고 정 들었던 내 집을 쉽게 던지지 못하는 심정"이라고 말했다.

2차융자를 얻는 바람에 빚이 많아진 이모(LA)씨는 "자녀들이 유치원때부터 살았던 집이라 아이들의 손떼가 묻은 집을 포기하기 어렵다"며 "머지않은 장래에 주택경기가 회복되겠지 하는 마음으로 살고 있다"고 전했다.

이러한 이유로 깡통주택 홈오너들은 자신의 보금자리를 지키기 위해 안간힘을 쓰고 있다.

▶숏세일은 2등공신

페이먼트가 힘든 깡통주택 소유주의 상당수가 숏세일로 주택을 처분했다. 숏세일은 홈오너가 집을 포기하는 것은 차압과 같지만 통계로는 잡히지 않는다. 숏세일도 매매의 일종이기 때문에 차압과는 거리가 있다.

재정적으로 힘든 홈오너들이 집을 던지기보다는 은행과의 협상을 통해 숏세일을 선택하면서 차압으로 몰리는 것을 막고 있다.

숏세일 주택 가격이 차압만큼이나 싸게 팔리지만 기록상으로는 대책 없이 던진 차압과는 분명히 구분된다. 물론 융자조정도 차압을 막은 주역중의 하나로 볼 수 있다.

리맥스 메가 부동산의 제니유씨는 "힘든 상황임에도 불구하고 마이홈을 지키려는 홈오너들이 상당 수 있으며 이들로 인해 주택가격의 끝없는 폭락은 발생하지 않고 있다"고 전했다.

박원득 부동산 전문기자