[류기열의 부동산 스토리] 부동산 개발, 지금이 적기다

류기열/빅셀 파트너스 대표

모두가 그런것은 아니지만 에이전트들에게 주택을 구입하기 가장 좋은 때가 언제냐고 묻는다면 많은 경우 대답은 "지금"이다. 이자율이 올라가면 더 올라가기 전의 지금이 이자율이 내려가면 어제보다 이자가 싼 오늘이 주택 시장이 망가지면서 집값이 떨어진 지금이 주택 시장이 천정부지로 올라가면 앞으로 더 올라갈 거니까 지금이 적기라는 이야기다.

이런 대답을 들으면 참 속보인다는 생각이 들고 아마 이런 것들이 부동산 에이전트에 대해 부정적인 인식을 가지게 하는 원인 중의 하나지 않나 싶기도 하다.

그래서 주변의 아는 사람들이 같은 질문을 해오면 주택이 필요하고 감당할 수 있을 때가 가장 좋은 때라고 대답을 하곤 하였다.

더구나 칼럼을 쓰면서 부동산과 경제에 대해서 공부를 하면 할 수록 미래에 대해 예측을 한다는 것이 얼마나 어려운 일인가를 절감하고 있기 때문에 언제가 투자의 적기라고 말하는 것은 삼가하려고 노력을 해오고 있다.

하지만 지난 3년여간 금융 위기로 인한 부동산 시장의 불황을 겪어내면서 꾸준히 시장이 가는 방향을 관찰한 탓인지 올해는 부동산에 투자를 해야할 시점이라는 확신을 가지게 된다.

이미 작년부터 대규모 자본의 부동산 투자 자금은 이미 활발한 투자를 하고 있는 상황이며 그보다 적은 규모의 펀드나 개인 투자자들 역시 적극적으로 투자 대상을 찾아 나서면서 그동안은 거들떠 보지도 않던 Class B나 C 자산들에 대한 투자를 검토하고 있다고 한다.

하지만 개인적인 의견으로는 올해는 개발 사업에 투자를 시작할 적기라고 보여진다.

특히 도시 지역 그중에서도 인.허가가 쉽지 않은 지역의 개발사업은 지금 부터 시작해서 약 2년 정도 인.허가를 준비 한다면 그동안 개발 사업의 부재로 말미암은 축적된 수요로 인해 실제로 개발 사업을 시작할 때 쯤이면 다른 경쟁자들에 앞서서 유리한 위치를 선점할 수 있을 것이며 또한 그때가 되면 인.허가가 완료된 프로젝트의 가치 역시 매우 높아져서 굳이 공사로 인한 리스크를 지고 싶지 않다면 프로젝트 자체의 판매도 하나의 옵션이 될 수 있을 것이다.

하지만 개발 사업을 시작하겠다고 마음을 먹는다면 철저한 준비가 필요할 것이다. 지난 부동산 호황 동안에 운좋게 투자한 것이 큰 이익을 남기면서 너도나도 부동산 개발에 뛰어든 것을 그리고 그 결과가 지금 어떤지를 생각한다면 말이다. 부동산 개발이란 입지 선정에서 부터 철저한 시장 조사와 관련 법규의 검토 수지 분석 금융등 자금 계획 공사등 예산 수립 완공 후 마케팅 전략등 종합적인 전문성이 필요한 일이다.

그저 쉽게 땅사서 건축 사무소에 '그림' 그려 달라고 해서 아는 컨트랙터에게 지어 달라고 하면 끝나는 주먹구구식의 개발이 눈먼 돈들이 시장에 넘쳐나던 버블 시대에는 통했을지 모르지만 앞으로 당분간은 그런 시절이 오기란 어려울 것이다.

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