1가구 2주택자일 경우 세금 때려맞는다?…세컨홈도 각종 세제혜택 받는다

재산세·모기지 이자 세금 공제 받아
투자용 유닛일 경우 감가상각 적용
상업용 건물, 주거용보다 수혜 다양

우선 세컨홈에 대한 모기지 이자는 주거용과 마찬가지로 소득공제 혜택을 받는다. 또 재산세에 대해서도 세금공제를 받는다. 프리페이 페이먼트 페널티(용자금을 정해진 기간전에 빨리 갚아서 발생하는 벌과금)도 소득공제대상이다.

여기까지는 주거용 주택와 같은 혜택이다.

세컨홈이나 투자용 인컴유닛은 건물 관리비에 대해 세금공제를 받는다. 건물관리를 위해 나가는 매니지먼트 비용이나 교체.수리비 등은 모두 세금공제대상이 된다.

그러나 내가 살고 있는 집의 에어컨이 고장나서 이를 고쳤다면 이는 세금혜택을 받지 못한다.

또 주거용 주택에 2만달러를 들여 나무로 담장을 만들었다면 이것도 비용공제를 받지 못한다. 대신 2만달러를 처음 구입가격에 더해 집의 가치를 올릴 수 있다. 이럴 경우 나중에 집을 팔때 2만달러에 대한 소득상승분을 줄일 수는 있다.

감가상각도 투자용 유닛을 갖고 있는 사람만의 혜택이다.

하지만 렌트 공실에 따른 인컴손실분에 대해서는 아무런 공제를 받지 못한다.

그럼 감가상각이란 무언인가. 부동산 투자를 처음 하는 사람들은 이 말이 무언인지 모르는 경우가 있다.

감가상각은 건물이 오래되면서 낡고 닳아지는 것을 금액으로 환산한 것을 말한다.

감가상각은 건물에만 해당된다. 땅은 제외된다. 땅은 10년 100년이 지나도 그대로 있기 때문이다.

감가상각은 주거용과 상업용 건물에 따라 비율이 달라진다.

주거용은 최소 27.5년을 감가상각기간으로 쳐준다. 70만달러짜리 세컨홈을 구입했다고 치자. 땅값이 15만달러라면 건물가치는 55만달러다.그럼 55만달러를 27.5로 나누면 2만달러가 나온다. 이 말은 연간 2만달러를 매년 감가상각분으로 소득에서 공제할 수 있다는 뜻이다.

세컨홈으로 인행 생기는 인컴소득에서 모기지 이자와 재산세 관리비 감가상각분을 뺄 수 있다. 대개의 경우 공제액이 렌트인컴보다 많아지게되므로 건물주의 다른 소득에서도 공제를 받을 수 있다는 잇점이 생긴다.

상업용은 주거용보다 감가상각 기간이 더 길다.

최소 39년이다. 오피스 빌딩 가격이 150만달러다. 땅값은 33만달러다. 건물가치는 117만달러다. 그러면 117만달러 나누기 39를 하면 3만달러가 된다. 즉 건물주 소득에서 매년 3만달러를 공제할 수 있다는 계산이 나온다.

이렇게 세컨홈이나 투자용으로 오피스 빌딩이나 상업용 건물을 구입하면 주거용 주택보다 더 많은 세금혜택을 볼 수 있다.

그래서 재력이 되는 사람들은 여유자금으로 부동산에 투자해서 다양한 종류의 세금혜택을 보는 것이다. 이런 세금혜택을 일부 사람들은 '세금 피난처'(Tax Shelter)라고도 표현한다.

박원득기자