'상업용 부동산 투자' 아직은 신중해야 한다

상업용 부동산 전망
명: 다운페이먼트 많이 해서 '언더워터' 상황 발생 적어
암: 가치 하락된 지금 상태선 재융자 받기 너무 힘들어

상업용 부동산도 역사상 가장 핌든 시기를 보내고 있다.일부에서는 상업용 부동산이 올해를 기점으로 회복될 것이라고 전망하지만 대형 회계법인들은 투자는 아직 이르다고 말한다. 누구 말이 맞는지는 올해가 지나봐야 알 수 있다. 주택시작과 달리 어두운 면과 밝은 면이 극명하게 나타나는 상업용 부동산을 진단해본다.

▶긍정적인 요소
-다운 페이먼트를 많이 했다

상가와 오피스 빌딩으로 대변되는 상업용 부동산의 소유권은 투자회사나 재력가들이 갖고 있다. 부동산 경기가 좋았던 시절에도 최소 30%이상은 다운 페이먼트를 해야 구입할 수 있었다. 주택처럼 노다운이나 5% 10% 다운으로 구입할 수 없었다.

상업용 부동산가격이 30%이상 떨어지지 않는 한 주택처럼 '언더워터'(Underwater:은행 융자금이 시세보다 많은 상황)가 되지 않는다.

상업용 건물들이 에퀴티 감소에도 불구하고 주택처럼 차압이나 숏세일이 많지 않은 것도 바로 이런 이유에서다.

-상가 및 오피스 수요는 항상 있다

매상이 줄어도 가게를 오픈 해야 캐시 플로우가 발생한다. 먹고 사는 문제가 걸려있는 만큼 스몰 비즈니스 업주들은 가게 청산을 쉽게 못한다. 오피스도 마찬가지다. 당장 수입이 없어 사무실을 닫는 상황이 발생해도 1년정도 지나면 다시 오피스를 열게 된다.

경기가 어려우면 집을 팔고 렌트를 가지만 비즈니스는 쉽게 포기할 수 없다는 점이 상업용 부동산을 지켜주는 버팀목이 되고 있다.

CPA겸 부동산 투자 전문가인 차비호씨는 "전국적으로 볼 때 A급 건물도 가치하락을 피해갈 수 없었지만 공실률은 큰 변화 없이 렌트 수입이 지속적으로 발생하고 있다"고 전했다.

▶부정적인 요소

-재융자를 해야 된다

상업용 건물은 주택처럼 30년고정 융자가 없다. 대부분이 5년이나 10년 등 일정기간으로 정해져 있다. 건물주는 융자기간이 끝나기 전에 부동산을 되팔거나 재융자를 해야 된다.

그러나 지금처럼 가치가 하락된 상태에서는 재융자가 힘들다. 에퀴티 감소분만큼 건물주가 돈을 갖고 들어가야 되는 경우도 발생한다.

은행권에서는 버블시기에 구입된 상업용 부동산 융자금 중 1조4000억달러가 4년안에 재융자를 해야 될 것으로 보고 있다. 만약 이기간 내에 부동산 가치가 상승하지 않는다면 더블딥 상황이 초래될 수도 있다.

-주택시장이 먼저 회복돼야 한다

부동산 경기 사이클은 주택에 이어 상업용 부동산으로 이어진다. 지금까지는 주택경기가 회복되어야 상업용 시장도 가격이 올랐다. 주택경기가 살아야 미국인들의 소비가 증가하고 소매상점의 매출이 늘어나기 때문이다.

그러나 지금 주택경기는 침체에서 벗어났다고 볼 수 없다. 이 말은 아직도 상업용 부동산 경기가 회복되려면 가야 할 길이 남았다는 뜻이다.

▶2011년 전망

글로벌 부동산 투자업체들은 올해 상업용 부동산 거래량은 9200억달러어치가 될 것으로 보고 있다. 이 수치는 최악의 시기였던 2009년보다 80%가 증가하는 것이다.

웰스파고 은행은 올 하반기부터 오피스의 리스 수요가 증가하면서 상업용 부동산 가격도 회복세로 돌아설 것으로 전망하고 있다.

또한 부동산 펀드로 알려진 리츠(REITs)투자도 활발해질 것으로 기대하고 있다. 2010년 리츠 수익률은 27.5%를 기록했다. 한때 자금이탈로 운영이 힘들었던 리츠가 회복된다는 것은 상업용 부동산 경기의 청신호로 받아들여질 수 있다.

그러나 대형 회계법인인 딜로이트&투시는 "주택분야 등 전반적인 경기 회복 없이는 상업용 부동산 경기를 섣불리 진단할 수 없다"고 경고했다. "실업률이 줄어들고 소비가 살아날 때까지는 상업용 부동산 수요의 급진적인 증가를 기대하기 힘들다"고 전망했다.

박원득 부동산 전문기자