재융자 신청 급감…융자 승인 받기 여전히 어려워

상반기 주택시장 트렌드

융자 은행들 신규 융자 기준 강화
낮은 다운 페이먼트 FHA도 엄격
잠재적 바이어들 주택 구입 늦춰
차압 위기, 정부 도움 받기 어려워

현 상황하에서는 미래를 알려주는 수정볼을 갖고 있지 않고서야 주택 시장의 한치 앞을 내다보기란 어렵다.

2011년 주택 시장에 대해서 주택 시장이 회복된다는 측과 2011년까지는 부진할 것이라는 편으로 나눠져 팽팽하게 맞서고 있기 때문에 주택 소유주나 주택을 구입하려는 잠재적 바이어들의 마음은 답답하기만 하다.

올 한해 동안의 주택 시장에 대한 전망은 이견을 보이고 있지만 2011년 초의 주택 시장에 대한 5가지 트렌드에 대해서는 상당수의 부동산 전문가들이 의견 일치를 보이고 있다. 뱅크레이트닷컴은 전문가들이 예측하는 2011년 상반기의 주택 시장 트렌드를 소개하고 있다.

◆ 재융자 연기

2011년이 2010년과 확연하게 차이를 보일 분야가 바로 모기지 재융자 시장이다. 모기지은행연합(MBA)의 마이클 프라탄토니 부회장은 "4%대를 벗어난 모기지 이자율도 한 원인이 되겠지만 이미 재융자를 받을 주택 소유주들은 다 받았고 재융자를 신청하지 않은 주택 소유주들은 재융자 신청 자격에 미달하기 때문에 재융자 신청 건수가 급감할 것"이라고 설명했다.

에퀴티에 여유가 있고 신용점수 또한 좋고 안정적인 직업을 가지고 있는 등 재융자 신청 자격에 부합하는 주택 소유주들은 2009~2010년 새에 이미 재융자를 마친 경우가 많아서 2011년에 재융자를 다시 할 필요가 없다는 것.

그에 따르면 여전히 낮은 수준의 모기지 이자율 등 재융자를 하는 것이 유리함에도 불구하고 지난 2년간 재융자를 하지 않은 주택 소유주들은 에퀴티가 없거나 재융자 받기에 부족한 경우가 많고 직업이 불안정하거나 신용점수가 나빠 올해도 재융자 받기가 어려울 것이라고 그는 덧붙였다.

◆ 까다로운 융자 조건

올해도 지난해와 마찬가지로 주택 융자 승인받기가 어려울 것이라는 건 다수가 아는 사실이다. 여전히 까다로워진 융자 기준은 조기에 완화될 것 같지 않다는게 전문가들의 분석이다.

여전히 부실대출에 대해 보수적인 잣대를 들이대는 융자 은행들의 태도가 쉽사리 바뀌지 않을 것이며 국채 모기지 기관인 패니매와 프레디멕 등이 이미 판매한 부실 노트에 대한 환매를 요구할 가능성도 있기 때문에 융자 은행들은 신규 융자에 대한 기준을 더욱 강화할 가능성이 높다.

한 융자 관계자는 "융자 은행들이 대출에 대해 극도로 주의를 기울이고 있는데다 엄청난 양의 서류와 디파짓 비율을 높일 것을 요청하고 복수의 신용점수 확인은 물론 소득 증명서류 주택감정서 등도 요구하고 있는 등 주택 융자 승인 받기가 매우 어렵다"고 설명했다. 낮은 다운 페이먼트 비율로 인기가 높은 FHA 융자 역시 2011년에는 기준이 더욱 엄격해질 것으로 보인다.

◆ 주택구입 지연

주택 공급량도 넘쳐나는데다 낮은 모기지 이자율과 폭락한 주택가격 등 그 어느 때보다도 주택 구입 환경은 매우 좋은 상황이다. 그러나 잠재적 바이어들은 주택 구입을 미룰 것으로 보인다. 실제로 패니매가 조사한 설문 결과를 보면 응답자의 10명중 3명 이상이 주택 구입보다는 임대할 것이라고 답했다.

하지만 포클로저레이다닷컴의 션 오툴 최고경영자(CEO)는 "모기지 이자율이 오르고 있기 때문에 주택 구입을 서두르는 것이 바람직하다"며 "모기지 이자율이 상승하면 주택 가격이 더 떨어져 상승 효과는 상쇄될 수 있지만 그래도 이자율이 조금이라도 낮을 때 구입하는 것이 현명한 처사"라고 강조했다.

◆ 주택 판매가 하락

올해에도 셀러들이 주택을 판매하기란 어려운 한 해가 될 것이라는 게 부동산 업계 관계자들의 전망이다.

융자 신청 자격을 보유한 주택 바이어를 찾기도 어려운데다 차압 절차 중인 그림자 재고(Shadow Inventory)도 상당한 물량이 있기 때문에 정상적인 형태의 주택 매매가 힘들 것이라는 게 전문가들의 분석이다.

높은 실업률과 차압 물량의 증가는 추가적인 주택 가격 하락을 야기할 것이기 때문에 셀러가 원하는 판매가 보다 상당 수준 낮아야만 바이어의 관심을 끌 수 있다.

◆ 차압 위기 주택 소유주 구제 난관

모기지 페이먼트를 하지 못해 차압 위기에 놓은 주택 소유주 구제책이 제 구실을 하지 못하고 있는 가운데 이러한 상황이 올해에도 크게 변하지 않아서 차압 위기에 몰린 주택 소유주들이 정부의 도움으로 위기에서 빠져나오기가 어려울 것이라고 전문가들은 예측했다.

오툴 CEO는 "물론 원금 삭감과 이자율 조정 등 좋은 조건으로 융자조정을 받는 경우도 있지만 이는 매우 희귀한 경우"라며 "대부분의 융자조정 신청자들은 복잡하고 어려운 차압 절차에 절망감과 실망감에 부딪히는 경우가 더 일반적이며 융자조정에 성공하더라도 영구적인 조치가 아닌 일시적인 경우가 많다"고 말했다.

이어 그는 "융자조정을 받을 수 있다는 보장이 없지만 시도해 보는 것은 그리 나쁘지 않은 선택"이라고 덧붙였다.

진성철 기자 [e-mail]