[류기열의 부동산 스토리] 2011년 부동산 캐피털 마켓

류기열/빅셀 파트너스 대표

부동산 시장의 전망에 있어서 세계 경제 미국 경제 그리고 지역 경제 등 경제 전망과 더불어 꼭 짚고 넘어가야 할 것이 부동산 자금 시장의 흐름이다. 이 자금의 흐름은 항상 경기와 함께 움직이는 것이 아니어서 때로는 경기의 흐름을 선행하기도 하고 때로는 따라가기도 하지만 이번과 같은 불경기와 부동산 시장 거품 붕괴의 뒤에는 경기의 흐름에 선행하는 경우가 많다고 볼 수 있다. 이것은 특히 에퀴티의 경우에 더욱 그러하다.

즉 가격이 떨어진 시점에 투자를 해야 시장 회복 때 이익을 올릴 수 있다는 단순하지만 분명한 이유로 주택 시장과 상업용 시장 모두 아직 회복세를 보이지 않고 있지만 자금의 투여가 이미 시작되고 있는 것이다. 이를 분명히 알 수 있는 것은 지난 한 해동안 REIT's(부동산 투자 트러스트: 부동산 투자를 목적으로 설립된 투자 회사로 주식을 구입하는 형식으로 부동산에 간접 투자를 하게 된다)의 주가가 다른 일반 주식 종목을 훨씬 앞질렀으며 올해도 여러개의 REIT's가 상장될 것으로 전망되는데서 찾아볼 수 있다.

이와 같은 상황은 부동산의 펀더멘털이 개선되지 않은 시장 상황에도 불구하고 보여짐으로써 장래 부동산의 전망에 대해 투자자들이 상당히 긍정적이라는 신호라고 볼 수 있으며 차후 펀더멘털이 개선된다면 낮은 이자율을 이용한 레버리지 효과와 더불어 강항 상승작용을 할 수도 있다고 예상된다.

한편 CMBS등의 마켓은 작년 한 해동안 느리지만 분명한 회복세를 보여주었다. 특히 CMBS는 2009년에 비해 2010년 세배의 성장을 보여 주었다. 하지만 이 숫자는 2007년의 5%에 불과한 것으로 아직도 갈길이 멀다는 것을 보여주고 있다. 하지만 보험사와 연기금등 장기 투자가 가능한 자금들을 중심으로 컨벤셔널 융자가 증가세에 있으며 2009년에는 아예 불가능했던 건설 융자도 성사가 되는 모습이 나타나고 있어 작으나마 희망을 보여주고 있다.

하지만 아직까지 상업용 부동산의 대출 상환기간 도래에 따른 위험이 완전히 해소되었다고 할 수는 없다. 올 2011년에 만기가 되는 대출액은 3500억달러이고 2013년까지는 총 1조1000억달러가 만기가 될 것으로 예상된다. 물론 지금까지는 은행들이 나름대로 대출조건 조정이나 만기 연장등을 통해서 시장에 커다란 영향을 주지는 않고 있지만 지금처럼 경기 회복이 느린 속도로 진행되고 그에 따라 부동산 자산 가치의 회복도 느려진다면 자산 가치가 대출 액수에 못미치는 경우도 생길 수 있기 때문에 계속해서 이 부분에 주목을 해야 할 것이다.

부동산 자산 시장이 분명히 회복의 방향을 가르키고 있기는 하지만 은행의 대출 기준이나 자산 평가 방식에 있어서 예전과 같은 형태로 돌아가기란 어려울 것으로 보여진다. 더군다나 주택 차압의 불완전한 절차에 따라 차압이 무효가 되는 케이스들이 늘어나면서 은행의 서류 심사는 더욱 까다로와질 것으로 보여지기 때문에 예전과 같이 대충 꾸며진 대출 서류로는 융자가 거의 불가능하다고 생각된다.

상업용 부동산의 경우도 아주 저평가된 자산의 경우를 제외하고는 융자가 쉽지는 않을 것이지만 오히려 전문적인 지식과 경험을 갖춘 전문가들에게는 불필요한 경쟁이 적어지는 효과도 나타나리라고 보여진다.

누군가 이제는 New Norm(새로운 기준)에 적응해야 할 시기라고 말했다. 앞으로 불경기가 지나가고 분명히 다시 호경기가 오겠지만 그 호경기가 우리가 기억하는 그만큼의 풍성한 시기가 될지 아니면 허리띠를 조이고 근검 절약이 다시 미덕이 되는 시대가 될지는 두고 볼 일이다.

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