[부동산 5분상담] 오바마 시행 숏세일 프로그램이란?

제니 유/리멕스 메가 부동산

Q. 오바마 행정부가 새로 시행하는 숏세일 프로그램이 있다는 말을 들었다. 이 프로그램에 따르면 홈 오너한테 이사비용으로 3000달러를 준다고 한다. 이 프로그램에 대한 전반적인 내용을 알고싶다.

A. 귀하의 질문은 HAFA(Home Affordable Foreclosure Alternatives)에 대해 말하는 것 같다. HAFA는 융자조정을 받지 못하는 홈 오너가 더 이상 주택을 유지하지 못할 경우 정부 지원으로 숏세일을 하도록 하는 프로그램이다.

HAFA는 사실 새로운 것은 아니다. 이미 지난해 4월5일부터 시행되고 있으며 2012년 12월까지 한시적으로 운영될 예정이다. HAFA는 모든 은행들이 실시하는 것은 아니지만 우리가 알고 있는 웬만한 메이저급 모기지 렌더들은 다 포함되어 있다.

숏세일 하는 모든 홈 오너가 이 프로그램에 해당되는 것은 아니다. HAFA가 요구하는 조건은 일단 정부가 지원하는 융자조정 프로그램인 HAMP를 신청해야 된다. HAMP의 자격조건은 다음과 같다.

-홈 오너가 직접 거주하는 주택이어야 한다.

-모기지 융자금이 72만9750달러이하여야 한다.

-홈 오너는 소득감소와 같은 재정적으로 곤란하다는 것을 증명해야 한다.

-모기지 융자가 2009년 1월이전에 생성된것이어야 한다.

-모기지 페이먼트와 재산세 관리비를 포함한 월 페이먼트가 총 소득의 31%를 넘어야 된다.

일단 HAMP로부터 거절을 당하면 HAFA숏세일 자격을 얻는다. HAFA로 가기위해서는 해당주택이 주거용이라는 것과 모기지 융자금이 72만9750달러이하라는 것은 그대로 유지해야 된다.

HAFA 프로그램으로 홈 오너가 숏세일을 하면 여러가지 장점이 있다.

-홈 에퀴리 라인 오브 크레딧과 같은 2차 융자를 받았을 경우 은행들은 융자금의 6%나 6000달러이상은 받을 수 없다. 즉 2차 융자금이 20만달러라면 6000달러만내면 2차 융자에 대한 채무에서 벗어 날 수 있다.

-셀러는 이사비용으로 정부로부터 3000달러를 받는다.

-은행들은 숏세일 기간중에 차압을 중지해야 된다.

바이어에 대한 조건으로는 HAFA로 구입한 숏세일 주택은 90일이내애 되팔수 없다는 조항에 서명해야 된다.

또한 셀러는 자신과 관계있는 친인척한테 주택을 팔면 안된다는 규정을 넣고 있다.

이러한 조건을 볼때 숏세일을 준비중인 홈오너라면 HAFA로 가는 것이 좋다. 그러나 이 프로그램도 정부가 지원하는 융자조정 프로그램처럼 가이드 라인에 맞아 떨어져야 이용할 수 있다. 즉 모든 숏세일 홈 오너가 이 프로그램을 이용할 수 있는 자격이 주어지는 것은 아니다.

주택가치가 너무 떨어져 처음부터 숏세일을 마음먹었다면 HAMP를 시도할 필요가 없으므로 HAFA프로그램을 신청할 수 없다는 점도 명심해야 된다.

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