숏세일 할 때 '1차 모기지 완납' 조항 넣어야

올해부터 바뀐 부동산법

콘도·주택·4유닛 아파트 해당
인스펙션 땐 '에너지 효율' 검사
증명서 있어야 부동산 역취득 OK
집 등기서류 사본 신청 대행 제한

새해를 맞으면서 가주 부동산법 일부가 새롭게 개정됐다. 올 1월1일부터 발효된 새 법은 모기지 은행들이 숏세일 주택의 잔존 채무반환을 요구할 수 없도록 하는 것을 주요 골자로 담고 있다.
　주택 소유주 및 부동산 에이전트들이 알고 있어야 할 2011년에 새로 바뀌는 법을 소개한다.

▶숏세일 잔존채무 청구금지

1차 모기지 은행들은 홈오너가 숏세일을 할 경우 남아있는 부채에 대해 청구를 할 수 없다. 또한 1차 은행은 숏세일 승인을 해줄 때 '모기지는 완납됐으며 은행은 남아있는 빚에 대해 청구를 하지 않는다'는 조항을 넣도록 했다.

이 법은 콘도나 단독주택및 1~4유닛 아파트에도 해당된다.

사실 트러스트 디드(Trust Deed)형태의 저당권을 갖고 있는 모기지 은행들은 숏세일시 1차 빚에 대해서는 잔존채무에 대해 청구를 할 수 없도록 되어 있었다. 그러나 홈오너들이 이에 대한 관련법을 잘 알지 못하면서 혼란을 초래하자 숏세일 승인서류에 이러한 내용을 포함토록 한 것이다.

예를 들어 1차빚이 30만달러인데 숏세일을 20만달러에 했다면 남아있는 채무 10만달러에 대해서 홈오너가 갚을 필요가 없다.

▶에너지 효율 검사

홈 인스펙션을 실시할 때 주택의 에너지 효율에 대한 검사 보고서를 작성해야 된다.

올해부터 주택을 사기전에 실시하는 홈 인스펙션시 바이어가 해당 주택의 에너지 효율 리포트를 요구하면 인스펙터는 홈 에너지 등급 시스템(Home Energy Rating Systems:HERS)에 따른 리포트를 만들어야 된다. 지금까지는 홈 인스펙셕시 주택의 에너지 효율 등급에 대한 검사는 없었다.

가주 부동산 협회는 셀러 측에서 바이어한테 HERS책자를 보내주도록 하는 것을 적극 권유하고 있다.

▶부동산 역취득권 제한

현행 부동산법에 따르면 방치된 부동산을 무단점유 하면서 5년동안 세금을 내는 사람은 해당 부동산을 취득할 수 있었다.

새 법은 역취득권을 실행하기 위해서는 부동산이 속한 카운티 재산세 사무실이 발행하는 세금 완납증명서를 첨부해야 된다.

지금까지는 세금을 제 날짜에 납부했다는 내용만 증명되면 역취득권을 인정했지만 올해부터는 재산세 징수 사무실이 발행하는 증명서가 있어야 된다.

▶3자업체의 소유권 사본 신청 제한

주택의 집문서(Grant Deed)를 소유하고 있지 않으면 복사본을 신청해주겠다는 내용의 메일을 보낼 때 규정을 까다롭게 했다.

즉 '복사본 발급 대행 서비스는 정부와 무관하며 홈오너는 스스로 카운티 등기소에서 집문서 사본을 발급받을 수 있다'는 내용을 넣어야 된다.

지금까지는 부동산 법에 대한 상식이 부족한 홈오너들한테 집문서가 없으면 소유권이 위험한 것처럼 메일을 보낸 후 100~200달러를 받고 사본을 대신 발급해줬다.

그러나 이러한 복사본이 없다고 해서 소유권에 문제가 있는 것은 아니며 원할 경우 집주인이 몇 십달러 만 내면 발급받을 수 있다.

▶세입자 가정폭력 사유로 퇴거금지

올해부터는 아파트 세입자의 가정이 가정폭력을 일으켰다는 이유만으로 리스나 렌트계약을 파기할 수 없다. 지금까지는 가정폭력이 아파트내서 발생하면 다른 유닛 거주자의 위험을 초래할 수 있다는 이유로 퇴거조치를 요구할 수 있었다.

또한 건물주는 가정폭력을 당한 세입자가 법원이나 경찰서로부터 관련 서류를 제시하면 피해자 보호를 위해 24시간내에 아파트 열쇠를 바꿔주도록 했다.

▶차압이후 세입자 권리

아파트가 차압당할 경우 소유권을 갖고 있는 은행은 차압이 이뤄진 날로부터 1년간 세입자가 해당 유닛에 거주할 수 있도록 해줘야 한다. 아울러 은행은 세입자의 법적관리에 대한 서류를 세입자에게 전달해야 된다. 이 법은 2012년 12월31까지만 효력을 발생한다.

▶세입자의 소득 증명

아파트 소유주는 렌트를 원하는 세입자의 소득이 합법적으로 발생한 것이냐의 문제로 인해 차별을 해서는 안된다.

박원득 부동산 전문기자