[유애란의 에스크로 상담] 소유권 변경과 타이틀

명의이전 등기해도 담보권은 그대로 유효

한 바이어가 은행소유 집을 사려고 에스크로 중이다. 첫 집장만이고 또 연세가 좀 있다보니 모든 것에 조심스럽고 돌다리도 두들겨 보는 타입이다. 그 분이 가장 걱정하는 부분은 소유권이었다.

소유권에 관한 확인은 타이틀회사에서 제공하는 예비소유권조사보고서(Preliminary Title Report)를 통해 할 수 있다. 타이틀회사가 해당 카운티 기록을 조사하여 적법한 소유주가 누구인 지 지난 2년간 소유권이 어떻게 변경됐는 지 셀러 이름으로 저당이나 법원판결 등이 있는 지 세금은 얼마나 밀렸는 지 등을 밝혀낸다.

타이틀회사는 이렇게 조사한 내용을 토대로 소유권 보험을 발행한다. 다시 말하면 소유권을 확인하는 전문가집단이 타이틀회사인 것이다.

앞에 예로 든 바이어는 타이틀 보고서에 나타난 지난 2년간의 소유권 변경과정에 의문을 가졌다. A라는 개인 소유였는데 A가 B에게 소유권을 주고 B는 다시 C라는 회사로 넘겼다. 그리고 갑자기 D라는 타이틀회사에서 E은행이라는 현재 소유쥬로 소유권이 이전되었다.

도무지 앞뒤가 안맞는 소유권변경 기록을 보니 은행매물이 맞는 지 돈 다주고 집을 샀는데 나중에 분쟁이 휘말리진 않을 지 걱정될 수 밖에 없다. 타이틀회사에서 다 조사하고 은행이 현주인이라는 것에 보험을 들어 주니 향후 소유권 행사에는 아무 문제가 없다고 말씀드려도 여전히 불안해 한다. 하나 하나 설명을 요구했다. E은행은 A에게 융자를 해주었고 1차 담보를 걸어놓았다. 그 후 A는 명의이전 등기를 통해 B에게 B는 C회사로 소유권을 바꾸어 놓았다. 하지만 융자부분은 변동이 없이 A이름이 계속 남아있었고 A가 채무불이행 상태가 되자 E은행은 차압을 단행한 것이다. 이 때 D 타이틀회사가 수탁인으로서 소유권을 받아 E에게 넘긴 것이다.

이렇게 설명을 드리자 이번에는 A에서 B C로 명의이전된 것이 왜 효력이 없는 지 궁금해 하셨다.

집주인이 아니라 집에 담보권을 설정한 것이기 때문에 그 이후 주인이 어떻게 바뀌건 적법한 절차에 의해 차압을 실시하였다면 은행소유가 맞고 어떻게 보면 A가 B C로 명의만 변경한 것은 오히려 차압이나 향후 저당을 피하고자 하는 사기성 변경이라고 가까스로 설명드렸다.

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