고의로 모기지 연체…“득보다 실 크다”

당장 빚더미서 벗어나지만 크레딧 손상…다시 주택 구입하려면 7~8년 이상 걸려

지난 1분기에 거래된 주택 3가구 중 1가구는 압류주택인 것으로 나타났다. 부동산 정보업체 리얼티트랙에 따르면 전체 거래 주택의 31%인 23만2959가구가 이미 압류됐거나 압류 절차를 밟고 있는 상태였다.

지난해의 경우 압류주택 거래는 2006년에 비해 1100% 증가했다. 주택 매매에서 압류 주택이 차지하는 비율도 2007년 6%를 기록한 이후 해마다 급증세를 보이고 있다.

이런 가운데 집주인이 고의로 모기지 페이먼트를 내지 않아 압류되는 주택도 늘고 있다. 주택가치가 융자 잔액보다 낮아진 상황에서 한동안 페이먼트를 내지 않다가 아예 압류당하는 것이 낫다고 생각하는 것이다.

은행권에서는 이들을 ‘전략적 연체자(Strategic Defaulters)’라고 부른다. 그러나 전문가들은 이 같은 ‘전략적 연체자’들이 나중에 다시 집을 살 때 큰 낭패를 볼 수 있다고 지적하고 있다.

아울러 최근 들어서는 압류 위기 주택 소유주를 타깃으로 한 사기 행각이 기승을 부리고 있어 주의가 요구된다.

◇ 전략적 주택 압류=재정적 능력이 있음에도 불구하고 소유주들이 집을 포기하는 것은 더 이상의 페이먼트가 무의미하다고 생각하기 때문이다. 밑빠진 독에 물을 붓느니 집이 압류될 때까지 페이먼트를 아끼는 게 차라리 낫다는 계산이다.

정부의 각종 지원책이 나오면서 압류에 대한 두려움이 사라지고 압류 시 강제 퇴거 일수가 크게 늘어난 것도 이 같은 현상을 부채질하고 있다. 2008년의 경우 압류 시 강제 퇴거까지 걸리는 기간은 251일이었으나 올해 들어서는 438일로 길어졌다.

그러나 CNN머니는 최근 이 같은 전략적 연체자들에게 경고 사인을 보냈다. 보도에 따르면 은행들은 개인의 크레딧점수(FICO score)를 신용 평가의 여러 기준 중 하나로만 생각한다. 다시 말해 모기지 융자를 신청하는 바이어의 신용점수만 확인하는 것이 아니라 크레딧 히스토리까지 검토해 융자 여부나 조건을 결정한다는 것이다.

전국모기지협회 수석경제학자 제이 브링크맨은 “전략적으로 모기지 페이먼트를 내지 않고 포기했다가 다시 집을 구입하려면 7~8년 이상을 기다려야 한다”고 강조했다.

전국 감정평가 및 은행융사심사관협회(NARAMU) 디렉터 빌 메렐 디렉터도 “홈오너들이 전략적으로 주택을 압류시키면 당장은 빚에서 벗어날 수 있겠지만 장기적으로 볼 때는 이득보다 손실이 많을 것”이라고 말했다.

‘전략적 연체자’는 나중에 집을 살 때 같은 크레딧 점수를 갖고도 최소 30% 이상 다운페이먼트를 해야 하고 이자율도 다른 바이어들보다 높게 적용된다는 설명이다.

반면 모기지 정보업체인 HSH 키트 검빙어 대표는 “일부러 압류를 당하는 것이 수년 후 다시 융자를 얻는 데 부정적으로 작용할 수 있지만 그 강도는 그 때 가봐야 알 수 있다”이라며 “전략적 연체의 득과 실을 당장 평가하기는 힘들다”고 말했다.

◇ 압류주택 사기 기승=한편으론 모기지 페이먼트를 연체해 압류 위기에 몰린 소유주를 노린 사기 행각이 잇따르고 있다. 뉴욕에 본부를 둔 전국네이버후드하우징서비스(NHS)는 최근 맨해튼에서 대규모 압류주택 사기방지 캠페인을 펼쳤다.

이 단체가 지난해 10월부터 올해 4월까지 신고를 받은 압류 관련 사기 건수는 무려 1만건이 넘는다.

베르넬 그리어 NHS 회장은 “압류주택이 늘어나면서 모기지 연체에 고통을 받고 있는 집주인들을 노린 사기범이 폭발적으로 증가하고 있다”고 밝혔다. NHS는 압류주택 사기범들이 자주 사용하는 수법을 공개했다.

우선 사기범들은 선금을 요구한다. 사기꾼이 요구하는 선금은 대략 1000~5000달러 선이다. 이들은 융자조정을 통해 압류를 막아 준다고 속이고 올가미를 던진다. 그리고 선수금을 받자마자 종적을 감춘다. 결국 집주인들은 돈만 날리고 문제는 더 커질 수밖에 없는 상황에 놓이게 된다.

사기꾼들의 특징은 압류를 100% 막을 수 있다고 속인다. 그러나 은행과의 압류방지 협상을 100% 보장해 줄 수 있는 사람은 없다. 사람마다 압류 위기에 놓은 상황이 다르기 때문에 일률적으로 100% 막아 준다는 말은 현실성이 없는 것이다.

또다른 특징 가운데 하나는 월 페이먼트 연체를 권한다는 사실이다. 집주인의 연체를 유도하면서 이 돈을 착복하려는 행동이다. 선수금 외에 더 많은 돈을 뜯어내기 위해 모기지 페이먼트 상환을 하지 못하도록 하는 것이다.

◇ 압류보다는 숏세일=압류주택이 늘어나는 근본적인 이유는 경기 침체다. 불경기에 따른 해고나 수입 감소 등으로 페이먼트를 제때 내지 못해 발생하는 것이다.

또 5년이나 7년 고정의 페이먼트 플랜으로 집을 샀는데 고정 이자율이 끝나고 변동 이자율이 적용되면서 페이먼트 부담이 커질 수도 있다. 게다가 집값은 떨어지고 은행의 재융자 조건도 맞추지 못해 결국 압류 위기로 몰리게 된다.

하지만 집주인이나 모기지 은행 입장에서는 압류보다는 숏세일을 선택하는 것이 현명하다는 것이 전문가들의 공통된 의견이다. 집이 압류되면 최소한 7년 이상 나쁜 크레딧이 남고 2차나 3차 융자가 있다면 채무가 탕감되지 않아 나중에라도 또다시 경제적 손실을 가져올 수 있다.

반면 숏세일을 하면 2~3년 후 다시 융자를 받을 수 있고 크레딧도 다시 쌓을 수 있는 기회가 커진다. 은행 입장에서도 법정비용이나 관리비를 줄일 수 있어 숏세일을 선호한다.

이중구·박원득 기자 [e-mail]