등기 전 분양 집 넘기는 '미등기 전매' 미국엔 없어

신규 주택 분양 절차 '미국과 한국 차이점'
미국, '퍼블릭 리포트' 건축업자로 부터 받아야
한국, 계약금·중도금 입주전 잔금 내야

집을 살때 왜 모기지 융자를 받아야 하는지 부동산 브로커는 무엇이며 신규주택은 어떻게 분양되는지 등 기본적인 상식을 알고 있으면 주택구입이 그만큼 쉬어진다. 미국 부동산과 본국 부동산의 거래 차이점을 알아보자.

▷미등기 전매

집 문서가 등기되기전에 재 판매하는 것으로 한국의 아파트 분양현장에서 흔히 볼 수 있다. 아파트 분양받은 사람이 자신의 이름으로 등기되기전에 프리미엄을 받고 다른 바이어한테 넘기는 방법이다. 물론 투기 과열지역에서는 미등기 전매가 금지되지만 아직도 일부 도시에서는 이러한 방식이 가능하다.

미국에서는 미등기 전매라는 것이 없다. 미국에서는 바이어가 에스크로를 오픈하면 그 바이어 이름으로 타이틀이 등록되고 나서야 다시 팔 수 있다.

▷부동산 커미션

한국은 셀러와 바이어가 공동으로 부담한다. 부동산 커미션 즉 복비는 거래가격에 따라 다르다.

매매가격이 2억원에서 6억원미만이면 0.4%이내다. 6억이상은 0.2%로 내려간다. 중개업자가 7억짜리 아파트를 매매했다면 140만원을 복비로 받는다. 한국의 복비는 건설교통부의 지침아래 일반 지방자치단에서 그 요율을 정해 놓았다. 최근에는 부동산 중개업자들이 컨설턴트비라는 명목으로 셀러와 바이어로부터 거래가격의 1%씩을 중개료로 받기도 한다.

미국은 부동산 커미션이 법으로 정해지지 않았다.

셀러와 리스팅 에이전트간의 합의로 결정된다. 대략 6%에서 5%수준이며 바이어측 에이전트와 반반씩 나눠 갖는다. 커미션은 셀러가 낸다. 바이어는 한국과 달리 커미션 부담이 없다.

▷신규주택 분양절차

한국은 아파트 분양을 받으면 계약금 중도금(경우에 따라서는 2차 3차 중도금으로 나뉘어짐)을 내고 입주전에 잔금을 내야한다. 준공검사를 마치기 전에 계약을 하는 것이다.

미국은 신규주택을 분양받으려면 건축업자로부터 '퍼블릭 리포트'(Public Report)를 받아야 한다. 퍼블릭 리포트는 택지개발에 따른 여러가지 정보를 담고 있으며 주 부동산국(Department of Real Estae)에서 발급한다. 퍼블릭 리포트는 '예비 퍼블릭 리포트'와 '최종 퍼블릭 리포트'가 있다. 이 서류는 색상이 달라 예비 리포트는 핑크색이며 최종 리포트는 하얀색으로 각각 '핑크 슬립'과 '화이트 슬립'으로 표현하기도 한다.

개발업자는 핑크슬립을 받은 후 바이어한테 디파짓을 받을 수 있으며 최종 계약은 화이트 슬립이 있어야 한다.

바이어는 디파짓을 하고나서 보통 6~7개월을 기다린후 완공되기 한.두달전에 융자를 신청해서 집을 구입하게 된다.

집을 처음 분양받는 바이어들은 건물이 지어지기전부터 융자를 받고 이에대해 페이먼트도 미리 해야되는 것으로 생각하는데 그렇지 않다. 모기지 페이먼트는 입주후 내는 것이다.

▷모기지 론

한국의 거의 현금으로 주택을 구입한다.

요즘은 한국에서도 장기주택융자인 모기지론이 소개되고 있다. 하지만 아직도 현금비율이 훨씬 높다.

미국은 한국과 정반대다. 현금으로 집을 구입하는 경우는 많지 않다. 대부분이 모기지 융자를 이용해 주택을 산다.

▷부동산 회사

한국은 공인 중개사 면허를 따면 소정의 교육과정을 거쳐 개인 사무실을 오픈한다. 면허 소지자는 부동산 중개인업협회나 공인중개사협회 또는 이들 기관의 위임업체서 사전교육을 받고 영업을 시작할 수 있다.

미국의 부동산 에이전트는 두 단계가 있다. 하나는 세일즈 퍼슨이며 다른 하나는 브로커다.

세일즈 퍼슨 라이선스를 취득한 사람은 부동산 회사를 차릴 수 없다. 반드시 브로커가 운영하는 부동산회사에 소속되어 일을 해야한다.

세일즈 퍼슨은 부동산 매매로 얻는 커미션중 일부를 브로커와 미리 정해진 비율로 나눠갖는다.

박원득 기자