'Power of Cash' 차압·숏세일 물건 구입도 자금력에 달렸다

정상 거래보다 복잡…에스크로 깨지면 낭패
리스팅 에이전트도 현금 많은 바이어 선호

자금이 든든해야 좋은 물건 싸게 잡는다.

요즘 부동산 에이전트들이 하는 말이다. 주택시장이 아직도 차압과 숏세일 주택으로 몰리면서 바이어들의 자금력이 부동산 구입의 성공과 실패의 기준이 되고 있다.

아무리 발빠르게 움직여도 비정상적인 주택에 20%의 다운페이먼트는 너무 약하다는 지적이다.

▷실태

-성공:바이어 이모씨는 은행구좌에 65만달러가 있다. 이씨가 원하는 매물은 차압이나 숏세일 주택. 이씨는 여러개의 매물을 보고나서 은행으로부터 가격 승인이 난 숏세일 주택에 오퍼를 넣었다. 승인가격 57만달러를 모두 현금으로 구입하겠다고 했다.

이미 다른 오퍼가 여러개 있었지만 이씨 오퍼가 받아들여졌다. 리스팅 에이전트는 융자를 받아야하는 오퍼보다는 현금 오퍼가 우선권을 가질 수 밖에 없다고 말했다. 리스팅 에이전트는 바이어가 융자를 신청했다가 실패할 경우 숏세일 기간이 다시 길어지기 때문에 완전한 바이어를 선택하게 된다고 설명했다.

-실패:바이어 조모씨는 지난 여름부터 지금까지 집을 보러다닌다. 조씨가 그동안 써낸 오퍼는 19개. 차압주택과 숏세일 매물에 오퍼를 넣었지만 100% 실패했다.

부지러한 성격의 조씨는 매물이 새로 나올때마다 거의 첫번째로 오퍼를 썼지만 결과는 항상 쓴잔이었다. 셀링 에이전트는 조씨의 자금력이 약하다보니 다른 오퍼에 밀리는 것 같다고 안타까워했다. 조씨는 장사하면서 모은 13만달러가 총재산이다. 그는 20%다운으로 융자를 받으려고 하는데 번번히 밀리고 있다. 조씨는 은행으로부터 이미 융자승인서까지 받았지만 리스팅 에이전트들은 그의 오퍼를 뒤전으로 밀고 있다.

▷이유

현금의 위력은 위기일때 그 힘을 발휘한다. 지금의 주택시장은 싼 매물일수록 '돈넣고 돈먹기'식 경쟁이 치열하다. 따라서 바이어의 힘은 현금보유비율과 비례하게 된다.

은행차압주택(REO)의 경우 리스팅 에이전트 능력은 얼마나 빨리 파느냐에 달려있다. 리스팅 가격에 근접하고 빨리 팔 수 있는 방법은 현금 바이어나 다운페이먼트 비율이 높은 바이어를 찾는 수 밖에 없다. 그래서 은행주택 리스팅 에이전트는 현금이 많은 바이어를 선호하게 된다.

숏세일 주택도 시간싸움이다. 은행으로부터 승인을 받는데는 몇개월이 걸리지만 일단 승인을 받고 에스크르를 오픈하게되면 바이어한테 주어진 시간은 길어야 한달 반에서 2달이다.

이 기간동안 바이어가 융자를 받지못하면 숏세일 자체가 취소되거나 바이어가 매일 일정액의 벌금을 물어야 한다. 이런 이유로 숏세일 리스팅 에이전트도 현금 오퍼를 좋아한다.

한 숏세일 전문 에이전트는 "숏세일은 정상적인 거래보다 업무량이 매우 많으며 오래시간을 투자해야하는데 바이어가 융자를 받지못해 에스크로가 깨진다면 여러사람이 낭패를 보게되므로 융자비율이 낮은 바이어 오퍼에 눈길이 갈 수 밖에 없다"고 말했다.

▷현금비율

현장에서 뛰는 에이전트들은 지난 1년전부터 현금오퍼가 많이 늘었다는데 동의하고 있다.

리맥스 메가 부동산의 제니 유씨는 "경기가 좋을때는 융자가 쉬워 현금 바이어를 만나기가 쉽지 않았지만 지금은 10건중 2~3건은 100% 현금구입"이라고 설명했다.

유씨는 현금으로 구입하는 바이어의 대부분은 본국에서 자금이 오거나 미국에서 크게 사업을 하는 경우"라고 덧붙였다.

유니티 리얼티의 자넷 권씨도 "현금구입은 전혀 놀라울 일이 못되며 융자를 한다해도 그 비율은 50%미만인 사례가 많다"고 전했다. 권씨는 "현금구입의 경우 거주목적보다는 투자를 위해 사는 바이어들도 꽤 된다"고 말했다.

박원득 부동산 전문기자