[2010 세금보고] 부동산 관련 부채 탕감에 대한 세무 상식

김운수 공인회계사

지난 한 해 동안 많이 들어본 단어 중 하나가 ‘숏세일(short sale)’이다. 부동산 침체로 인해 한없이 떨어진 부동산의 시장 가격이 모기지 잔액보다도 낮아져서 자산 가치가 없게 된 부동산을 은행의 허락을 받아 판매하는 것으로 판매 대금을 은행에 주고 모기지 잔액을 변제하는 은행과의 계약 방식이다.

‘포어클로져(foreclosure)’와의 차이점 중 하나는 판매하는 주체가 은행인지 부동산 소유주인지가 다른 것인데 세법상으로는 차이가 없다. 소유주는 부동산을 포기하고 은행은 받지 못한 모기지 잔액 전부 또는 일부를 포기하는 것이다.

50만 달러짜리 주택을 5만달러 다운페이하고 45만달러를 모기지로 구입했는데 그동안 이자만 갚고 있다가 가치가 35만달러로 내려간 상태에서 숏세일로 처분을 하고 은행으로부터 모기지 잔액 10만달러 전부를 탕감 받았다고 가정하자. 두가지 복합된 세금문제가 생기는 데 하나는 자본소득(양도소득) 문제이고 또 하나는 탕감된 부채에 관한 소득 문제이다.

구입원가가 50만달러고 판매가가 35만달러이므로 자본소득이 아닌 자본손실이 생겼다. 거주용 주택이었다면 자본손실 15만달러를 소득공제로 이용할 수 없고 투자용 주택이었다면 15만 달러를 자본손실로 처리해 매년 3000달러씩 소득공제로 이용하다가 20년 이내에 자본소득이 생길 경우 자본손실의 나머지 금액을 새로 생긴 자본소득과 상계 처리할 수 있다.

만일, 거주용 주택이었고 손실이 아닌 소득이 생겼을 때에는 2년 이상 소유하고 사용한 경우에 25만 달러(부부 합산시 50만 달러)까지 자본소득세(양도소득세)가 면제된다.

또 하나의 문제는 탕감받은 모기지 잔액 10만달러다. ‘Non-recourse Loan’의 경우에는 상관없지만 ‘Recourse Loan’의 경우에는 연방세법 제61(a)(12)조에 의해 탕감받은 부채 10만달러가 과세소득으로 규정돼 세금을 내야할 처지에 놓이게 된다. 집을 빼앗긴 것이나 다름없고 금전적인 손해도 많이 봤지만 갚지 못한 부채중 탕감받은 금액만큼 소득이 생긴 것이나 다름없으니 세금을 내야할 처지에 놓이는 것이다.

이러한 불합리를 정리해 주는 것이 연방세법 제108조다. 탕감된 부채를 비과세 소득으로 처리할수 있는 두가지 조항이 있는데, 그 하나는 연방세법 제108(a)(1)(B)조의 지불능력부재(Insolvency)에 의거해 비과세 혜택을 받는 것이다. 즉, 순자산금액을 초과하는 부채를 탕감받을 경우, 탕감받은 금액 중 초과한 금액만큼 지불능력이 없는 것으로 간주해 비과세소득으로 처리하는 것이다.

또 다른 하나는 연방세법 제108(a)(1)(E)조인데 시효기간이 2007년에서 2012년까지다. 거주용 주택의 구입이나 신축에 쓰인 빚이 탕감된 경우 200만 달러까지 비과세 혜택이 주어지는데 IRA같은 다른 자산이 있어도 관계없이 적용된다. 비과세된 금액만큼 납세자가 거주용 주택의 원가를 낮춰야 하므로 결과적으로 탕감된 부채와 관련된 소득이 주택 양도차익으로 전환되지만, Non-recourse Loan을 탕감받은 것과 같은 효과를 보게 되고, 부부 합산 50만달러를 초과하는 양도소득은 최고 15%의 낮은 세율이 적용된다. 에퀴티론에는 이 혜택이 적용되지 않으므로 에퀴티론 금액이 많은 경우에는 차라리 위의 예처럼 지불불능(Insolvency) 예외조항을 이용하는 것이 더 좋다.

대부분의 납세자들은 집 하나가 재산의 전부이고 집을 지키기 위해 혼신을 다하다가 실업 등 여러 가지 재정적인 어려움으로 인해 지불불능 상태에 빠지게 되는데, 이런 세법 조항들을 알지 못하고 IRA같은 은퇴연금이라도 해약해 변제하는 경우가 있다. IRA를 59.5세 전에 해약하면 인출금액의 10%를 벌금으로 내야하고 또 인출 금액이 소득으로 간주돼 소득세까지 낼 수도 있으므로 사전에 미리 전문가와 상담하며 진행하는 것이 바람직하다.