[숏세일 실태] 에이전트 과장 광고 <상>, 숏세일은 에이전트 경험이 가장 중요

라이선스 취득 한달만에 자칭 '숏세일 전문가' 소개
거래 중 돌출 변수 많아 채무법 등 상식 필요해

최씨 에이전트는 숏세일 경험이 부족한 상태서 일을 시작했는데 은행이 요구하는 서류를 제대로 보내지못하면서 숏세일에 실패했던 것이다.

최근들어 숏세일광고가 부동산 광고 지면을 가득 메우고 있다. 너도나도 숏세일 전문가라고 자칭하면서 고객상담을 유도하고 있다.

그러나 실제 현장에서 일하는 일부 에이전트들의 업무능력에 문제가 제기되면서 피해를 입는 홈오너들이 속출하고 있다.

숏세일 실태를 2회에 걸쳐 소개한다.

▷무엇이 문제인가

숏세일은 일반 부동산 에이전트가 평생 두번 정도 경험한다고 한다. 숏세일 거래는 부동산 경기가 바닥을 칠때 나타나는 현상이기 때문이다. 주택경기 사이클을 10년으로 본다면 에이전트 경험이 20년은 넘어야 숏세일을 해봤다는 얘기가 된다.

그러나 부동산을 시작한지 2~3년도 안된 에이전트들이 심지어 라이선스를 취득한지 한달도 안된 에이전트들이 숏세일 전문가라고 자신들을 소개하고 있다.

물론 에이전트 경험이 짧다고 해서 숏세일을 못하는 것은 아니지만 경험부족으로 여러가지 문제를 일으킬 수 있다는 지적이다.

사실 부동산 업계에 뛰어들어도 2~3년내에 정상적인 주택 거래를 하나도 성사시키지못하는 사람들이 70%는 넘는다. 하물며 주택거래중에서 가장 어렵다는 숏세일을 전문적으로 한다는 것은 자칫 과장광고로 이어질 수 있다.

익명을 요구한 한 브로커는 "신참 에이전트들이 숏세일 전문가라고 자칭하는 것은 분명히 문제가 있다"고 말했다.

▷숏세일은 정상거래와 어떻게 다르나

숏세일은 부동산 실무와 융자업무와의 결합체라고 볼 수 있다. 또 타이틀 소유권과 채무관련법을 잘 이해할 줄 알아야 한다. 한 가지 더 붙인다면 에스크로 절차에 대한 상식도 필요하다.

이유는 숏세일이 주택이나 상업용 건물의 거래를 주선하면서 돈을 빌린 사람의 채무를 정리해야하기 때문이다.

채무에는 1차부터 시작해서 2차이상의 은행이 저당권을 잡을 수 있고 개인적인 담보권도 설정될 수 있다. 모기지를 빌린 사람과 소유권자가 틀릴 수도 있다. 즉 아내의 이름으로 융자를 받고 남편이름으로 소유권을 등기한 사람이 있으므로 이러한 법적 관계를 잘 이해해야 한다.

▷숏세일은 변수가 많다

정상적인 주택거래는 대개의 경우 정해진 수순으로 업무가 연결된다.

오퍼를 쓰고 셀러가 이를 받아들이면 에스크로를 오픈한다. 이때부터 바이어는 융자를 시작하고 펀드가 나오면 에스크로를 종결하는 것이 일반적인 부동산 거래 절차다. 이런 과정은 경험이 부족한 에이전트들도 따라갈 수 있다. 간혹 예기치 못한 일이 발생하기는 하지만 별 무리없이 해결되기도 한다.

그러나 숏세일은 돌출 변수가 너무 많다. 숏세일 전문가들은 "숏세일 거래과정은 천당과 지옥을 오가는 줄타기 곡예와도 같다"고 표현한다. 어떤 사람들은 은근과 끈기 그리고 순간적인 임기응변 능력도 필요하다고 말한다.

또 은행 협상자(Negotiator)와의 대화술과 협상력도 중요한 요소가 된다. 급한 사람은 에이전트와 바이어지만 은행은 느긋하게 대응한다. 하지만 은행측이 갑가지 서두를 때도 있다. 이럴때는 당자자들이 잘 따라가줘야 한다.

모든 결정은 은행 협상자 손에 달려 있으므로 어느 누구도 숏세일 진행과정에 대해서 이래라 저래라 할 수가 없다.

따라서 일을 진행하다가 커다란 벽에 부닥쳤을때 주변에서 도와주는 사람이 아무도 없다.

박원득 부동산 전문기자