[김희영의 부동산 맥 짚기] 신용과 경제적 손익 - 숏세일, 차압, 파산

김희영/김희영 부동산

▷숏세일 신용 : 숏세일 차압 모두가 신용이 나빠지는 것은 꼭 같다. 신용기록에도 7년간 남는다. 숏세일하면 소유주한테는 손해이고 부동산업자만 이익이다.

부동산 업자가 경제적 어려움에 처한 주택 소유주를 진정으로 돕고자 한다면 차압 또는 파산 선택을 조언해야 된다. 숏세일은 아니다. 숏세일 신청자는 몇 개월씩 체납이 되어 있다. 신용 기록에는 체납된 일수에 따라서 30일 60 일180 일 이상 등으로 기록된다. 체납 기록 이외에도 융자금 완납 안한 것이 추가된다.

숏세일은 은행 융자 원금 전액을 완납한 것이 아니다. 은행에 손해를 끼쳤다. 그러므로 신용법에 의해서 신용기록에는 '완납이지만 융자 원금보다 적은 돈으로 합의'(paid in full.with a settled for less than owed)로 기록된다. 쉽게 말해서 융자금 일부를 떼먹은 사람으로 기록된다. 그리고 몇개월 체납된 사람으로 기록된다. 이 2개 항목이 신용기록에 7 년간 남고 신용점수도 떨어진다.

▷차압당한 사람 신용 : 차압당한 사람도 몇개월 씩 체납되었다. 신용기록에 체납된 일수가 기재된다. 차압도 7년간 신용 기록에 남는다. 소유주가 거주한 주택 융자에 대해서는 은행이 손해를 보고 차압을 하면 담보물 회수이다. 법적으로 '완납'이다. 숏세일과 다르다.

▷신용점수 책정 요소 : 신용점수에 큰 비중은 주택관련 부채이다. 신용점수는 월부금 체납 기록 35% 융자 부채 잔금 (30%) 신용 쌓아온 역사 15% 주택 융자 크레딧 카드융자 즉 부채 종류 10% 최근 신용기록 조회 상태 즉 최근의 융자 신청이 10% 로 구성되어 있다.

숏세일 한 사람이나 차압당한 신용 점수는 개인에 따라서 신용점수가 80~300점 하락된다. 그러므로 숏세일이 차압보다 신용이 좋아진다는 것은 잘못된 지식이다. 오히려 파산이 신용에 좋다. 파산은 부채가 소멸되고 부채 지불 숫자가 없으므로 신용 회복이 훨씬 빠르고 점수도 좋아진다.

▷거주 기간 차이와 돈 : 하루라도 돈을 지불 안하고 더 오래 살 수 있느냐에 관심이다. 숏세일은 에스크로 종결과 함께 퇴거해야 된다. 차압은 숏세일 보다 최저 6개월~10개월 더 거주할 수 있다. 월부금이 2000달러라고 했을 때에 10개월은 2만 달러 절약된다.

차압 절차법에 의한 퇴거 기간이 소요되기 때문이다. 여기에 퇴거 소송기간은 포함하지 않았다. 그리고 차압당한 사람이 부동산 손상 없이 깨끗하게 퇴거해 주기를 원하는 은행이 대부분이다. 은행은 이사 비용 6000 달러를 지불하겠다고 제안하는 것이 일반적이다. 파산은 차압보다도 최저 4개월~1년 더 장기 체류가 가능하다. 파산은 4만 달러 정도 추가 절약되는 셈이다.

▷소유주와 부동산 업자 모두에게 좋은 길 : 파산을 하면 소유주의 재융자 손실 2차 융자 신용카드 빚 같은 것이 모두 정리된다. 빚 정리를 함으로서 부채가 없는 사람이다. 그래서 신용점수가 빨리 회복된다.

부동산업자는 파산이 확정되었을 때에 소유주의 주택을 판매해 주므로 서 은행과 협상하여 수수료를 챙길 수 있다. 나는 파산된 소유주 주택을 판매해 주었다. 소유주한테 도움을 주면서 부동산업자 수입을 올리는 최선의 방법이다.

▷숏세일 차압 파산 후 주택 구입 : 신용기록에는 숏세일과 차압이 7년 파산은 10년이지만 주택 재구입 시기와는 다르다. 개인에 따라서는 몇개월 후 또는 2~3 년 후에 정상적인 융자를 받아서 집을 살 수 있다.

▷문의: (951) 684 - 3000