[김희영의 부동산 맥 짚기] 차압에 대한 잘못된 상식 (4)

김희영/김희영 부동산

▷차압당한 후 체납금만 지불하면 재환수 : 차압당한 후에 체납금과 차압 비용만 지불하면 다시 자기 소유권으로 환수 할 수 있다고 믿는 사람이 있다.

가주는 법원에 의한 차압에만 환수권이 있다. 경매된 일자로부터 1년 이내 배상 판결이 없는 경우는 3개월 이내까지 복권할 수 있다.

환수권은 주에 따라서 차이가 있다. 콜로라도주는 개인적 차압도 5 10 75 일간의 환수권이 있다. 법원 차압에서 구입한 사람이 소유권을 갖지만 과거 주인이 돈을 지불하고서 언제 소유권을 환수할지 모르기 때문에 이 기간 동안은 불안정한 소유주가 된다.

단 국세청에서 저당 설정돼 있는 경우에는 120일 이내까지 국세청이 복권을 할 수 있다.

채무자가 파산법원에 계류 중인 경우에는 채권단에서 90일 이내에 복권 행사를 할 수 있다. 법원 차압에서 구입한 부동산은 셰리프 증서(Sheriff's Deed)를 받고 개인적 차압은 '차압 경매(Trustee's Deed) 소유권'을 받는다.

▷차압주택 판매자 숏세일 판매자는 봉인가 : 차압에 직면한 주택 소유주의 불안한 심리를 이용한 사기사건 피해자 보호를 위한 법률이 있다. 차압등록 후 '숏세일' 당한 사람도 적용된다.

차압당한 주택을 잘못 구입하면 집을 되돌려 주는 것은 물론이고 사기 및 다른 피해 보상과 벌금까지 지불해야 된다. 현재 단기투기꾼이 판매량의 30% 가 된다.

2003 년에 주택 월부금 체납 등록된 집을 구입했다. 차압 주택을 구입한 투자가는 과거 주인에게 임대를 주었다. 옛 주인이 입주자 신세가 된 것이다. 입주자가 2 년 이내에 다시 주택을 구입할 수 있다고 계약을 했지만 다시 추가 2 년을 연장해 주었다. 입주자가 임대료를 지불하지 않기에 건물주는 퇴거 소송을 시작했다. 퇴거 소송 중간에 쌍방의 변호사들은 "모든 문제에 대해서 더 이상 상호간에 청구하지 않는다"고 합의했다.

입주자는 몇 달 후에 파산신청을 했고 판매자(현 입주자)가 구입자한테 "차압 주택 판매자한테 계약 취소할 수 있다는 통고의무" 법률 위반을 했다고 주장했다. 계약 취소는 계약한 날 밤 12시부터 5일까지 또는 경매당일 아침 8시 이전까지 가운데서 어느 것이든 빠른 시간을 택한다. 그리고 차압 주택 구입자가 소유권 이전 등록 된 후부터 2년까지 매매 계약을 취소 할 수 있다. 매매 계약서와 '취소통고서' 2 개 사본을 첨부해주고 취소 날자와 계약서에 서명한 일자도 2개의 사본에 명시해야 된다.

적용 대상은 (1) 체납 등록된 집 (2) 소유주가 거주했든 집 (3) 단독주택 (1~4 unit) (4) 구입자는 자기가 거주할 집이 안인 경우에만 적용된다. 법률 위반 보상은 집을 되돌려 받고 벌금 2만5천 달러 변호사비용 모든 피해 청구를 할 수 있다.

법원은 법률 위반이므로 2년이 지난 후 언제든지 계약취소를 할 수 있다면서 피해 보상금을 지불하고 집도 되돌려 주라고 2009 년 7월 20일 판결했다.

차압 통고 받은 사람한테 접근해서는 적은 돈을 지불하고는 소유권을 이전 받아내는 '차압 사기꾼'이 많으므로 주의해야 된다.

▷문의:(951) 684 - 3000