[김희영의 부동산 맥 짚기] 차압당한 집에 얼마나 살 수 있나

김희영/김희영 부동산

차압당한 은행 집에서 언제까지 살 수 있느냐? 누구한테서 보증금 받아내느냐? 차압당한 집 퇴거와 일반 퇴거에는 차이가 있다. 퇴거 소송은 약식 속결 재판이므로 일반 민사소송처럼 1~2 년씩 소요되지 않고 4~5 개월 만에 끝이 난다.

은행 또는 새 건물주는 입주자를 퇴거 시키기 위해서 먼저 '3 일 퇴거 통고 및 점유 중단'을 통고해야 된다. 그후 건물주나 가족에게는 '60 일 퇴거통고'다. 차압당한 소유주가 아닌 입주자한테는 '90일 퇴거통고'다. 은행은 이날 이후에 퇴거 소송을 법원에 신청한다. 입주자는 퇴거 고소장을 받은 날로부터 5일 이내에 답변서를 법원에 제출해야 된다.

법원은 이 답변서를 받은 날로부터 대개 20일 후에 퇴거 재판날짜를 결정한다. 법원은 건물주에게 '점유명령'(writ of possession)을 30일까지 즉 재판일로부터 30일 후 퇴거할 것을 판결한다. 이날 이후에도 퇴거를 안하면 건물주는 셰리프에 의한 강제 퇴거 신청을 접수시킨다. 셰리프는 5일 이내에 퇴거 통고를 준다. 셰리프는 5일 후에 강제 퇴거를 집행한다.

즉 제 아무리 빨라야 차압당한 건물주는 퇴거까지 123일 일반 입주자는 153일이 소요된다. 만약에 입주자가 악의적으로 퇴거를 안할 때는 600달러 벌금이 부과될 수 있다. LA시는 1년 퇴거 통고이므로 더 장기간이며 이사 비용도 지불해야 된다.

▷퇴거 소송 변수: 퇴거 통고를 받았을 때는 가만히 있지 말고 바로 민사소송 청구를 해야 된다. 과거 소유주가 소유권 주장 은행이 차압을 잘못했거나 채무자에게 차압 통고를 보내지 않은 차압 절차법 위반 은행의 담보계약 원고 소유권 결함 차압경매 무효 은행 의무위반 절차법 위반에 대한 항의 파산신청 일반 소송을 신청해서 판결 날 때까지 거주할 수 있다.

과거 소유주는 퇴거에 대한 '임시 보호명령' 신청을 해서 퇴거 소송과 일반 민사소송을 합한 병합 소송을 청구할 수 있다. 판결이 날때까지 몇년 거주할 수도 있다.

과거 소유주가 아닌 입주자가 새 차압 구입자 상대로 열악한 주거환경 계약위반 임대법 위반 등으로 청구하면 이 또한 오래 지연될 수 있다.

▷임대 계약기간이 남아있는 입주자: 임대 기간이 남아있는 입주자에게는 과거 소유주와의 임대 계약 기간까지 유효하다.

▷LA시 퇴거 : 차압 부동산 입주자에 대한 LA시 조례는 가주법과 차이가 있고 시 조례가 우선이다. LA시 조례는 30일 사전 퇴거통고와 이사 비용을 제공해야 한다. 차압당한 건물 입주자는 1년간 입주할 수 있고 이사 비용도 지불해야 한다. 강제퇴거는 안되며 2010년 12월 23일까지 유효하다. 퇴거 절차는 세입자 불편 LA시 전화 1-866-557-7368. 시 조례에는 과거 건물주 제한 조항이 없으므로 입주자 권리 청구할 수 있다.

▷패니매 융자 주택 임대 : 정부로부터 임대 기간 1년을 계약하고 그 후는 월별 임대(month-to-month)로 전환시킨다. 패니매 융자를 차압당하기 전에 자발적으로 은행에 소유권을 이전 시켜 주면 임대료는 지역 시장 임대료 기준에 지불하고 임대료는 월수입의 31 % 를 초과하지 않게 해 준다. 단 융자 조정이 안 되고 현재 체납이 된 사람에만 해당된다. 만약에 2차 융자 그리고 체납이 12 개월 이상 된 사람은 해당이 안 된다.

▷보증금 반환 : 차압당한 집 보증금을 누구한테서 받아 낼 수 있느냐. 새 건물주와 과거 건물주에게 지불 책임이 있다.

▷문의:(951) 684 - 3000