[2009 남가주 부동산 시장 결산-2·끝] 작년에 이어 올해도 까다로웠던 융자조건, 월급쟁이 보다 자영업자 거부율 높았다

'세금보고서상의 소득'만 인정…다운페이먼트 20% 이상으로

▷좋은 동네는 버텼다

부동산 거래에서 가장 중요한 것은 '위치'(Location)다. 동서양을 막론하고 위치는 부동산 가치를 결정하는 중요한 요소가 된다.

위치는 단순히 장소만을 말하는 것이 아니다. 도심지와의 거리 학군을 고려해서 값나가는 좋은 동네가 형성된다.

올해 LA에서 동쪽으로 50마일 떨어진 신규주택단지의 가격 하락률은 30~50%대다. LA에서 북쪽으로 60마일 떨어진 지역의 새 집들로 분양가 대비 30~40%가 내려갔다.

하지만 좋은동네의 하락률은 10%정도다. 물론 이러한 인하폭으로 거래가 활발한 것은 아니지만 리스팅가격만으로 볼때는 다른 곳보다 가격내림이 적었다.

2009년도에 잘 버틴 지역으로는 LA 행콕파크와 라 크레센타 라 카나다 세리토스 사우스 패사디나 어바인 등이 있다.

경기가 좋을때 가격이 싸다고 해서 먼 지역으로 들어간 바이어들이 많았다. 이들 지역은 2008년에 이어 2009년에도 두 자리수대의 가격하락이라는 쓴 맛을 경험했다.

반면 LA와 가까운 곳에서 집을 구입했던 바이어들은 상대적으로 덜 손해 봤다.

▷까다로운 융자

융자조건이 2008년에 이어 올해도 까다로웠다. 크레딧 점수가 높고 충분한 다운페이먼트자금을 갖추고 있어도 거절받은 사람들이 많았다. 점수가 700점이 높아도 과거에 사소한 연체 기록이 있는 사람들은 이를 해명하느라 어려움을 겪기도 했다.

특히 W-2 폼을 받은 월급쟁이보다 자영업자들의 융자 거부율이 높았다. 은행들은 수입은 적어도 꾸준한 월급이 보장되는 샐러리맨들을 더 선호했다.

은행들은 다운페이먼트 비율을 20%이상으로 높였다. 그리고 소득증명을 위해 세금보고서 제출을 의무화 했다.

몇몇 은행들이 현재 인컴(Stated Income)으로 융자를 해주었지만 이들 프로그램은 지난 5월부터 모두 사라졌다.

은행들은 세금보고서상에 나타난 소득만 인정해줬다. 부수입으로 아무리 많은 소득을 올린다 해도 이 자금이 세금보고기록에 나타나지 않으면 인정하지 않았다.

그 결과 평소 세금보고를 제대로 했거나 다운페이먼트를 많이 한 바이어들이 반 값 주택을 차지했다.

또한 외국인에 대한 융자조건이 강화됐다. 과거에는 30%만 다운해도 융자를 받았다. 그러나 올해부터는 이 비율이 50%로 올랐다. 그나마 외국인 융자를 해주는 은행도 극소수에 불과했다.

센트럴 파이낸셜의 줄리아 임씨는 "올해는 좋은 매물을 찾고도 융자를 받지 못해 발걸음을 돌린 바이어들이 많았던 한 해로 기억된다"고 말했다.

▷모기지 금리가 효자

올해 주택 판매랑이 크게 늘었던 이유중의 하나를 꼽으라면 단연 모기지 이자율이다. 지난해까지만 해도 30년 고정 모기지 이자율은 5%후반에서 6%대를 넘나 들었다.

모기지 금리는 2009년부터 크게 떨어졌다. 지난 3월부터 4월까지는 30년 고정이 4.7%까지 내려갔다. 그 이후 2~3개월동안 5%후반까지 올랐던 금리는 다시 하락했다. 현재 모기지 이자율은 5%중반에서 움직이고 있다.

30만달러를 30년고정으로 5% 이자율로 돈을 빌리면 월 페이먼트는 1610달러다. 이자율이 6%로 오른다면 페이먼트는 1799달러가 된다. 1%로 차이로 월 상환금에서 189달러가 차이난다.

융자금이 많아진다면 페이먼트 격차는 더 벌어진다. 따라서 모기지 금리는 주택경기에 민감한 요소로 작용하고 있다.

그런데 올해는 FRB(연방준비제도 이사회)의 주도로 모기지 채권을 대량 매입하면서 이자율은 정책적으로 내려갔다.

저금리는 세금 크레딧 집 값 하락과 함께 올해 주택 판매량을 대폭 늘린 3대요인이 됐다.

박원득 부동산 전문기자