[김희영의 부동산 맥 짚기] 숏세일과 크레딧

김희영/김희영 부동산

부동산업자는 '숏세일은 신용기록과 전혀 상관없다' 또는 '차압보다 안 나빠진다'면서 부동산 매매수수료를 챙길 욕심으로 숏세일을 선동하지만 이는 소유주에게 큰 손해다.

차압은 숏세일보다 장기거주가 가능하고 때로는 은행이 이사비용도 지불해 경제적으로 도움이 되기 때문이다. 신용점수는 숏세일.차압.파산 모두가 도토리 키 재기이다.

어떤 에이전트는 숏세일하면 신용점수가 1~1.5년간 약 50점 떨어지며 크레딧 기록에 기재가 안 되고 차압은 3년간 250~300점 떨어지며 10년간 기록이 남는다고 한다. 그러나 전혀 잘못된 내용이다.

▷차압 자발적으로 은행에 소유권 반환 신용 점수 : 차압직전 신용점수 680점 차압 후 420점으로 260점 하락. 또 다른 사람은 차압 직전 680점 차압 후 380점. 차압 몇 년 후에는 과거 좋은 점수에서 50~75점만 하락되므로 점수는 상향조정되었다.

소유권을 자발적으로 은행에 돌려 준 경우도 차압과 같은 신용점수다.

▷파산 후 신용 기록 : 신용기록 발급 회사인 '엑스피리언'에 따르면 파산직전 신용점수 682점이 파산 후 602점 즉 80점 하락했다.

다른 은행은 160~220점 하락이지만 체납 기록은 추가로 70~120점이 더 떨어진다고 했다. 하지만 파산 1~2년 후의 신용 점수는 오히려 700점대 이상으로 상향되었다. 파산한 사람의 신용이 숏세일이나 차압당한 사람보다 신용회복이 빠른 이유가 있다.

파산으로 채무 액수 소멸 또는 감소나 늦게 지불한 기록이 파산으로 없어졌기 때문에 숏세일이나 차압당한 사람보다 신용이 좋다. 필자는 입주자를 선정 할 때 파산 신청자를 선호했다.

이유는 신용을 살리기 위해서 열심히 노력하고 지출이 적기 때문에 파산신청자가 일반 입주자보다 임대료 지불 상태가 월등히 좋았다.

▷신용기록 상태 : 차압과 숏세일은 7년 파산은 10년간 신용기록에 남는다. 숏세일은 융자 탕감과 체납기간이 표시된다. 차압도 체납기간이 표시되어 신용점수에 영향을 준다.

▷숏세일 차압 파산 후 주택 구입 : FHA 규정은 파산 2년 후 차압 3년 후에 융자신청 자격이 생긴다. 그러나 파산 30일 후에 주택을 구입한 사람도 있다. 숏세일 차압 파산자도 개인 재정 상태와 신용회복 상태 그리고 은행에 따라서 다르다. 어떤 은행은 정상적인 융자를 제공하지만 안하는 곳도 있기에 은행 선택을 잘해야 한다.

▷융자 지불책임과 법원 차압: 법원 차압으로 은행 손실청구 대상은 재융자 2차 비주택 은행 융자 법원 판매 명령 후 3개월 내에만 해당된다. 그리고 차압 후 약속어음으로도 청구할 수 있다. 단 거주 주택 구입 시 받은 융자는 경비와 다른 저당이 완전 소멸된다. 차압당한 후 융자 책임이 잔존한다면 파산으로 처리하는 것이 숏세일보다 훨씬 경제적이고 미래에도 좋다.

한국은 파산이 인생끝장으로 생각하지만 미국에서는 새로운 출발이다.

▷문의:(951)684 -3000