[2009 남가주 부동산 시장 결산-1] 세금 크레딧 주고 가격 솔솔 오르니···주택 판매량 매월 두자리수 증가

숏세일·차압물 전체 40~55% 차지
4유닛 제외한 상업용 건물은 하락세

2007년 정점을 고비로 떨어지기 시작한 주택가격은 2008년의 급격한 하락세에 이어 2009년들어 저점을 찍었다. 반면 상업용 부동산은 아직도 진행형이다.

힘들었던 한해로 기록될 남가주 지역 2009년 부동산 시장을 2회에 걸쳐 정리해 본다.

▷거래량 증가

지난 2월 부동산 정보분석 업체인 데이타 퀵은 놀랄만한 통계자료를 발표했다.

2009년 1월중 남가주 지역 주택 판매량이 1만5227채로 전년도 같은 기간에 비해 무려 52.5%가 늘었다는 것이다. 2008년까지는 주택 거래량이 전년도 대비 하락세를 지속했었기 때문에 이같은 발표는 많은 사람들의 주목을 받을만 했다.

2009년 주택시장을 암울하게 진단했던 부동산 관련 업계는 놀라지 않을 수 없었다. 연초에 발표된 이같은 통계수치는 주택경기가 회복세로 접어드는 신호탄으로 예측됐다.

2009년은 주택판매량이 눈에 띄게 늘어난 한 해였다. 주택 판매량은 지난해 대비 매월 두자리 수 이상의 증가세를 보여줬다.

그 결과 주택 재고량은 2008년에 비해 크게 줄었다. 남가주 지역 주택 인벤토리는 6.8개월치로 떨어졌다. 이 수치는 지난해의 8~9개월치에 비해 크게 줄어든 것이다.

주택 판매량 증가는 연방및 주정부에서 제공하는 세금 크레딧이 큰 역할을 했다. 그러나 가장 중요한 요소는 바닥 친 주택가격이 바이어를 끌어 들이는 결정적인 요인이 됐다.

미국 경기침체의 원인이 됐던 주택시장 거래가 늘어나면서 주가가 상승했고 경기호전에 대해 여러가지 보고서가 나오기도 했다.

▷숏세일.REO전쟁

2009년은 숏세일과 은행차압(REO)매물의 독무대라고 해도 과언이 아니었다. 남가주에서 판매된 주택중에서 비정상적인 조건하에서 팔린 집들은 전체의 40~55%를 차지했다. 두채중 한채는 은행집인 셈이다. 특히 샌버나디노와 리버사이드 지역은 비정상적인 매물이 전체 리스트의 대부분을 차지하기도 했다.

2008년까지만해도 숏세일과 차압매물에 오퍼한장 쓰지 않던 바이어들은 올해들어 거래시장으로 뛰어들었다. 긴 겨울잠에서 깬 바이어들은 활발하게 움직이면서 은행주택 헌팅에 나섰다. 이들 매물은 항상 복수오퍼가 몰리면서 발빠르게 움직인 바이어들은 정상가격에서 반값수준으로 주택을 사들였다.

그동안 주택시장을 관망하던 바이어들이 숏세일과 차압주택에 관심을 가지면서 주택 거래량을 늘리는데 크게 기여했다.

또한 미분양된 콘도나 타운하우스들이 차압수준의 가격으로 나오면서 바이어들을 즐겁게 해줬다.

반면 정상적인 가격으로 마켓에 나온 주택들은 오래기간동안 바이어를 기다려야 했다.

▷상업용은 추락중

주택시장이 바닥을 찍었지만 상업용 건물은 2009년들어 본격적인 하락세에 접어 들었다. 부동산 경기 사이클로볼때 주택에 이어 상업용 건물이 침체를 겪는다는 통계 속설을 그대로 이어갔다. 그러나 모든 상업용이 다 힘든 것은 아니었다.

4유닛 이상의 아파트들은 그래도 선전하고 있다. 아무래도 사람들의 의식주중의 하나인 주거지를 제공하는 아파트 투자는 경기가 힘들어도 잘 버티고 있다는 것을 입증하고 있다.오피스나 일반 상가는 상대적으로 높은 공실률로 인해 가격하락과 함께 이중고를 겪고 있다. 상업용 부동산 가격이 떨어지면서 이들 건물에 대한 수익률은 높아지고 있다.

LA일원의 아파트의 경우 투자대비 수익률(Cap Rate)은 2008년의 5.2%에서 5.6%로 올랐다. 반변 오피스 빌딩은 지난해 5.9%에서 올해는 7.3%로 올랐다. 이 말은 가격하락폭이 클 수록 수익성이 좋아졌다는 것을 뜻하고 있다.

부동산 전문가들은 상업용 건물은 2010년이 바닥을 치는 해로 예상하고 있다. 상반기냐 하반기냐 등 구체적인 시기에는 이견이 있어도 내년에 저점을 찍는다는 것에 대해서는 동감하고 있다.

박원득 부동산 전문기자