[경제 전문지 포브스 '2010년 투자 가이드'-2] "골리앗보다는 다윗"

부동산 직접 투자 어렵다면 작은 규모 신탁사 이용하라

솔직히 현 시점에서 부동산 투자는 편하지 않은 선택이다. 은행들마다 주택에 이어 상업용 부동산 문제로 골머리를 앓고 있지만 은행 입장에서는 덩치큰 상업용 부동산 몇 건은 자칫하면 은행의 존폐 문제로 불거질 수 있기 때문에 웬만해서는 수면으로 떠오르게 하지 않기 위해서 안간힘을 쓰고 있다. 결국 헐값에 나오는 상업용 부동산은 생각보다 많지 않기 때문에 싼 맛에 투자하려는 투자자들에게는 별반 고를게 없을 수 있다.

투자 포트폴리오 구성에 있어서 부동산 역시 빼놓을 수 없는 항목 가운데 하나다. 안정적인 대형 부동산들은 직접 투자가 어려운만큼 대다수 투자자들은 부동산 투자신탁(REIT)에 투자하는게 보통인데 이럴때는 '골리앗'을 처분하고 '다윗'을 눈여겨 보라는 것이 포브스의 조언이다.

예를 들어 보나도 리얼티 트러스트(심볼 VNO)와 같은 대형업체보다는 10분의 1 정도 크기인 어소시에이츠 에스테이츠 리얼티(AEC)에 투자하는 것이 바람직하다는 것이다.

AEC는 현재 주당 10달러 정도이며 VNO는 68달러선으로 맞비교가 어려운 상대다. 분석 기관인 그릿 스트리트 어드바이저스에 따르면 AEC의 현재 자산 규모는 8억3000만달러이며 이 회사의 REIT 총액은 6억달러로 약 2억3000만달러의 순자산이 나온다.

그러나 현재 시세인 주당 10달러로 시가 총액은 1억6800만달러에 그쳐 자산 1달러당 주가는 73센트에 이른다.

VNO는 맨해튼의 고층 빌딩 시카고 상품거래소 건물 등을 보유하고 있는 업계를 대표하는 부동산 투자사 가운데 하나로 총자산이 무려 330억달러 규모다.

그렇지만 부채를 제외한 순자산을 따지면 현재 주가는 순자산 대비 약 30% 정도의 프리미엄이 붙어 있다는게 그린 스트리트어드바이저스의 계산이다.

VNO에 대해 '매도' 의견을 낸 샌들러 오닐의 알렉산더 골드파브 분석가는 "이와 같은 프리미엄이 얹혀질 이유가 전혀 없으며 지난 10여년간 실적 역시 이를 뒷받침해주지 못한다"고 설명했다.

즉 무조건 작은 것에 투자하라는 뜻이 아니라 덩치보다는 보유 부동산의 포트폴리오 현황 그리고 해당 부동산의 융자규모와 이에 따른 순자산 가치를 고려한 후 REIT 투자 종목을 선택해야 한다는 것이다. VNO 같은 경우는 그 덩치만큼 쓸모없는 프리미엄이 붙어있다는 설명이다.

포브스 분석에 따르면 대형 REIT의 경우 평균 프리미엄이 20% 수준인데 반해 소형 REIT는 프리미엄이 없거나 디스카운트된 경우가 많고 배당도 상당한 수준이라는 것이다.

대표적인 REIT로는 커슨스 프로퍼티스 (CUZ) 유-스토어-잇 (YSI) 리테일 오퍼튜니티 인베스트먼트 (ROIC) 등으로 배당도 2.8~4.9%로 상당히 높은 수준이며 주가도 순자산 가치 대비 낮은 수준이다.