[김희영의 부동산 맥 짚기] 차압에 대한 잘못된 상식(2)

김희영 / 김희영 부동산

융자조정 숏세일 신청 중에 차압 못한다 ?

융자조정 신청 서류를 은행에 제출 한 후 소식 기다리는데 차압 통고를 받았다. 은행 "숏세일"하라고 해두고는 차압 등록을 했다. 은행이 거짓말 할 수 있느냐 ? 은행이 채무자에게 선택권을 준 것이지 상호간에 구속력이 없다. 은행의 답을 기다리는 사이에 차압을 진행하는 것이 법률적으로 '부정직한 사항'이 않이다.

은행이 "숏세일" 융자조정 시에 채무자에게 편지를 보낸다. 편지 내용은 "우리가 무엇이라고 대화를 했든지 간에 이것은 상호간에 구속력을 갖지 않는다. 이것은 최종 합의가 안이다. 최종 합의가 되었을 때는 계약서로 작성한다. 그러므로 은행은 계약의 권리를 유지한다"고 되어 있다.

사기 방지법에는 은행과 먼저 구두로 흥정을 하지만 흥정 후에는 융자 액수가 10만 달러 이상인 때는 서면 계약이 되어야 한다.

시티 은행이 융자를 제공한 후 담보계약 위반이 되자 건축 융자 지급 중단과 차압을 시도했다. 법원은 2002년에 은행은 채무자와 계약상 의무가 결정되어 있고 담보계약을 위반한 채무자에게는 "정직해야 할 의무"가 없다고 판결했다.

그레이트 웨스턴은행에서 2백만 달러 융자 받은 후 불경기로 가격이 50 % 하락했다. 채무자는 월부금 1만5000달러 대신에 6000달러만 받고 원금 80만 달러 탕감을 요청했다. 은행은 체납금 받을 목적으로 23만5000달러를 먼저 지불하면 흥정하겠다.

은행은 돈을 받은 후 계약서를 보냈지만 은행이 흥정을 않했다. 채무자는 계약위반 사기로 소송했다. 법원은 은행이 사기를 했지만 원고는 돈 지불할 의무가 있는 사람이므로 손실 본 것은 감정비와 변호사 비용이므로 은행은 이 돈만 지불하라고 판결했다.

1997 년에 집을 구입하면서 GE Capital 은행에서 55만2700 달러 융자를 받은 후 2002 년에 차압이 등록되었다. 은행은 체납금 중 1만3000 달러만 먼저 지불해 주면 융자조정 계약서를 보내겠다고 했다.

은행 계약서에는 실제 흥정했든 내용과 차이가 있기에 채무자가 수정해서 은행에 보냈지만 은행은 서명을 않했다. 그 후 은행이 다시 차압을 하자 계약위반 사기로 소송했다. 법원은 2008년에 사기 방지법에 의해서 부동산 구입은 서면 계약이 되어야 하고 융자 계약도 여기에 속한다.

융자 조정 변경도 서면이라야 된다. 차압 연기도 여기에 해당된다. "숏세일" 융자 조정에서 은행 서명이 없으면 무효다.

허위과대 광고 피해자 보상: 변호사가 융자소송 접수하면 월부금 지불 안 해도 된다고 했는데 차압 통고받았다는 사람이 있다.

융자 조정 "숏세일"과 관련해서 허위과대 광고로 피해당하는 사람이 많다. 피해자는 사기꾼 변호사 부동산업자 개인한테 피해 청구를 할 수 있고 또 변호사협회의 "의뢰인 보호기금 (Client Security Fund : [phone]))에 신청하면 피해자에게 5만달러까지 보상한다.

부동산 업자로부터 피해당한 사람은 부동산국 (213:620-2072/916:227-0931) 기금에서 1 건에 5만달러 한 부동산 업자 전체 건수는 25만달러까지 보상된다. 변호사 윤리규정에는 허위광대 광고 일이 잘 안되는데도 잘된다 접수 안 시키고도 잘 진행되니 걱정 말라는 거짓말 편지를 보내도 답도 없는 변호사는 징계 대상이다. 부동산업자도 이런 윤리 규정이 있다.

▷문의:(951) 684 - 3000