[러셀 이의 주식 투자] 주택 시장

러셀 이/웰스파고증권 투자관리 수석부사장

3년째 침체장을 경험하고 있는 주택 부동산 시장은 최고치 대비 약 30% 정도 하락한 주택 가격 수준과 (전국 판매 중간 가격 기준) 첫 주택 구매자 세금 혜택 및 낮은 모기지 금리 등의 영향으로 올 초여름부터 판매량 회복세를 보이기 시작하였다.

물론 전년 동월 대비 여전히 감소이기는 하나 꾸준히 전월 대비 소폭 상승세를 보이는 판매량 결과에 바닥론이 힘을 받기 시작하면서 주택 건설업체들의 주가는 3분기에만 약 45% 폭등세를 보였다. 또한 2006년 최고치 대비 아직도 무려 70% 가까이 폭락한 주택 건설업체 주가들이 투자자들의 관심을 끌고 있기는 하나 아직은 이른감이 있지 않나 싶다.

첫째 이유는 최근의 주택 판매 증가 통계 자료를 자세히 살펴 보면 대부분의 판매량 증가가 첫주택 구매자 세금 혜택과 연관된 20만 달러 미만대의 저가 주택에 치중되어 있음을 알 수 있다.

즉 판매량이 증가된 것은 사실이나 가격대별 고른 판매량(수요) 증가 보다는 세금 혜택으로 인한 첫 주택 구매자들의 미래 구매 수요을 단순히 앞당겨 놓은 결과 였으며 가장 중요한 구매 계층인 Move-up 수요 (작은집에서 큰집으로 이동) 는 여전히 부동 자세를 취하고 있다는 사실이다.

원래 11월말로 끝나기로 했던 첫 주택 구매자 세금 혜택의 연장이 불 분명하던 지난 10월달 주택 매매 계약 건수의 하락과 신규 주택 착공량 및 건설 허가증 발급량 등의 예상외 큰폭 하락들이 인위적으로 창출된 수요의 한계성을 나타낸다고 할수 있겠다.

둘째는 주택 판매 재고량의 정확성 문제다. 한때 1년 넘는 재고량을 기록하던 주택 판매 재고량이 최근들어 7개월치 분량 정도로 줄어 들면서 주택 수요와 공급이 머지 않아 균형을 이룰것 이라는 기대감을 높였다.

그러나 지난주 발표된 올해 3분기 모기지 대금 연체 및 주책 차압 절차를 밟고 있는 주택 소유주의 수가 미국 전체 모기지의 15% 가까이를 차지하고 있다고 발표 되었듯이 아직 시장에 공급 안된 엄청난 물량이 마지막 안간힘을 쓰고 버티고 있다.

여기에 이미 은행에서 차압 절차를 끝냈으나 시장에 내놓고 않고 은행이 장부로만 들고 있는 소위 "그림자 재고량" 이 어느 정도인지는 통계 조차 없다. 또한 25년 만에 최고치를 기록하고 있는 주거용 아파트 공실률에서 볼 수 있듯이 매물로 나와야 할 상당수의 주거용 부동산이 싼 가격에 매도하기 보다는 임대용으로 전환되어 시장에 나와 임대 부동산 시장 또한 상당한 어려움을 겪고 있다.

따라서 실제 주택 판매 재고량은 통계 보다 훨씬 높을 가능성이 크며 고용 및 신용 시장이 눈에 띄게 개선되기 전까지는 꾸준한 차압 주택 물량의 시장 공급으로 실질적으로 낮은 주택 재고량은 몇달 혹은 몇년이 걸릴지 현재로서는 불분명한 상황이다.

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