[김희영의 부동산 맥 짚기] 차압에 대한 잘못된 상식(1)

김희영 / 김희영 부동산

잘못 알고 있는 차압상식으로 부동산을 날리는 한인이 있다. 은행 편지 봉투만 보아도 잠이 안 온다. 차압 통고를 받고도 일반 광고로 착각한 한인도 있다.

숏세일 융자 조정 기다리는 사이에 어떤 부동산 업자가 찾아와서는 이 집이 은행집이라기에 "이게 무슨 소리냐!"면서 화들짝 놀랬다는 사람도 있다. 융자 조정 자격도 안 되는 사람이 막연히 기다리는 사람이 있지만 은행의 결정 기준을 알면 자신을 알 수 있다. 실제 수입과 모든 지출 비율이 최대 40 % 이상이면 특별한 예외를 제외하고는 거의 불가능하다. 은행도 몸조심하지 않으면 문을 닫아야 된다. 막연한 희망을 꿈꾸며 기다리지 말고 다른 대책을 세워야 된다.

▷체납금 최종 수락 기간: 차압 등록 후 차압을 막을 수 있는 시간은 3 개월 15 일이다. 은행이 경매일로부터 5 일전까지는 체납금을 안 받아도 된다. 체납금을 경매일까지만 지불하면 된다고 착각한 사람도 있다. 경매 응찰자가 나타났을 때는 오히려 체납금 보다 많은 현찰을 지불해야 되고 자기한테 낙찰된다는 보장이 없다.

▷주택 구입 시 받은 1 차 2 차 융자가 차압으로 소멸 ?: 주택구입 때에 A 은행으로부터 80 % 융자 같은 A 은행에서 20 % 융자받았다. A 은행이 차압함으로 2 차 융자 20 % 도 "구입 시 받은 융자" 이므로 지불 안 해도 된다는 사람이 있다. 하지만 이 융자는 "라인오브 크레딧" 사용이므로 차압 후에도 돈을 갚아야 한다. 등록 순위도 80 % 융자가 먼저 등록되고 20 % 는 후에 등록되었다.

차압당한 사람 입장은 20 % 융자에 대해서도 주택 구입에만 사용되었으므로 "구입 시 융자"이므로 차압과 함께 2 차 융자 지불 의무가 없다고 주장 할 수는 있지만 계약상에는 지불 의무가 있다. 하지만 이 문제는 아직도 어떤 판례가 없기 때문에 새 판례를 기다려야 될 것 같다. 현재 가주 부동산 협회에는 이런 질문이 빗발치고 있단다.

▷차압만 되면 2 차 융자 해결?: 주택에 1 차 2 차 융자가 있지만 차압만 당하면 2 차 융자 돈을 갚지 않아도 되는 것으로 생각하는 것은 잘못이다. 1 차 은행이 차압을 했다면 2 차는 담보물인 집이 날아갔으니까 낙동강 오리알이 됨으로 돈 한 푼 못 받는다고 생각하는 사람이 있다. 그러니 "융자 조정도 해 주어야 되고 숏세일도 허락해야만 된다"고 주장하는 엉터리 사람들이 있다. 1 차는 담보물을 챙겨 갔지만 2 차는 융자는 약속어음에 의해서 채무자의 봉급 또는 미래 재산에 대해서 저당 설정을 할 수 있다. 심지어 빚 징수 회사 (콜렉션)를 통해서도 빚진 돈 징수 할 수 있고 재산 봉급 구좌에도 저당 설정할 수 있다.

▷5만 달러 이하 2 차는 청구 안 한다?: 은행 변호사 비용이 많이 지출되므로 5 만달러 이하는 청구 안한다는 사람이 있지만 천만에 말씀. 2005 년에 BOA 은행은 2 차 융자 1만5000 달러 잔금 청구 소송을 했다. 판결을 받으면 잔금 이외에도 은행 변호사 비용과 다른 경비까지 지불해야함으로 결국 은행에 지불할 돈의 몇 배를 더 지불해야 한다.

▷숏세일만 되면 2 차 융자 해결?: 상가에 1 차 융자 2 차 SBA 융자 그리고 3 차 와 4 차에 "라인 오브 크레딧" 이 있다. 현재 시가는 1 차 융자 지불도 할 수 없는 액수이다.

이런 경우에 "숏세일" 허락은 어렵다. 특히 SBA 융자는 개인적 배상 보장이 되어있다. 개인적 보장은 파산을 해도 지불해야 하는 것이 개인적 보장이다.

▷문의:(951)684 - 3000