[김희영의 부동산 맥 짚기] 차압 막기 (7)

김희영 / 김희영 부동산

▷차압 통고 의무 : 차압을 등록한 후 10일 이내에 1종 우편과 등기 우편으로 각 채무자한테 보내야 한다. 채무자의 등록 주소가 채무자의 마지막 주소와 다른 때는 마지막 주소로 보내야 한다. 차압 경매(notice of sale) 20일 전에 경매 장소 시간이 포함된 내용의 경매 통고서를 각 채무자에게 등기로 보내야 한다.

차압을 등록한 후 30일 이내에 채무자 또는 상속자 대리인 통고를 받아야 할 사람에게 등기 우편으로 등록된 사본을 보내야 한다. 등록 한 후 부동산 장소에 경매 공고 부착 우편 통고를 해야 하고 주중 10일 이후부터 1주일에 1회씩 부동산이 소재한 일반 지방 신문에 연속 4주간 공고를 해야 한다. 공고 대신에. 등록 후 10 일 이내에 사람이 직접 채무자에게 손으로 전달 부동산에 차압 등록된 것을 부착하고 채무자의 마지막에 알고 있는 주소로 편지를 보낸 것으로 대체 할 수 있다.

▷차압 경매 직전에 파산 신청 : 차압 경매 1시간 전에 파산 신청했지만 은행은 경매를 했고 새 구입자는 소유권 등록했다. 차압당한 소유주는 은행과 차압 경매 담당회사 구입자 상대로 파산법 위반과 판매 취소 소송을 했다.

새 구입자는 파산에서 제외해 줄 것과 파산을 악용했다고 주장했다. 파산 항소법원은 차압당한 사람에게 승소 판결을 했다.

소유주는 은행 상대로 소송을 해서 승소했다. 차압 경매 전날 파산 신청을 했는데 은행이 차압을 진행한 것은 파산법 위반이며 차압 경매에서 구입된 것도 취소된다. 차압 부동산 구입은 이런 위험성이 있다는 것을 알고 있어야 한다. 파산 신청으로 집을 계속 유지할려면 채무연장 파산 13을 신청해야 하고 어느 정도 수입이 있어야 된다.

차압 진행 중에 파산 신청을 할려면 경매 일자 등록 이전에 신청하는 것이 좋다. 파산 신청 서류 준비 시간도 필요하기 때문에 마즈막 순간까지 기다리면 안 된다.

파산 신청 할려면 차압 등록 이전에 파산 신청하는 것이 가장 좋다. 차압이 등록 된 후에 챕터7을 신청하면 법원 결정 후에 차압을 계속 진행 할 수 있기 때문이다.

▷융자 경비와 통고 의무(TILA) 위반 : 채무자가 융자 내용 통고의무(TILA) 위반으로 융자 취소를 할려면 60 일 이내에 융자 완납할 수 있는 증명을 해야 된다.

▷세대주 재산 보호 신청(Homestead) : 차압 또는 채권자 소송으로 쪼들리는 사람은 먼저 세대주 재산 보호 신청부터 해 두면 한 푼이라도 더 건질 수 있다. 캘리포니아 주는 독신 5만 달러 부부 7만5000달러 그리고 65 세 이상 또는 육체적 정신적 장애인 또는 55세 이상으로서 저소득층은 15만달러까지 보호 받는다.

내년 1 월 1 일 부터는 각 항목바다 2만5000달러씩 상향된다. 주택 소유주가 세대주 보호를 등록 했을 때는 채권자나 부채 판결 저당 SBA 융자 건축 관련 저당 때로는 2차 담보권보다 우선이 될 수 있고 주택 판매 후 6 개월까지 보호받는다.

ㅍ ▷IRS 통고 의무 : 차압을 진행하는 채권자가 만약에 IRS에 통고를 하지 않았으면 차압은 취소되며 차압에 의한 구입 증서(trustee's deed)도 취소된다.

▷문의: [phone]