'3일 통보' 발송후 응답 없으면 '불법 점유' 파일 법원에 접수 … 숫자로 본 테넌트 퇴거조치

렌트비 내지 않았다고 아파트 문 잠그면 안돼

아파트 오너들이 가장 골치를 썪는 일이 바로 테넌트 관리다. 테넌트로부터 이런저런 불평사항은 다 들어준다해도 렌트비 체납은 건물주 입장에서 절대로 봐 줄 수 없는 사항이다.

건물주도 융자 페이먼트가 있기 때문에 유닛 한군데서 결손이 발생한다면 여러가지로 손해가 되기 때문이다. 요즘 같은때는 건물주의 수입감소가 모기지 연체로 이어져 부동산을 빼앗길 수 도 있다. 이럴경우 건물주가 취할 수 있는 방법은 퇴거조치다.

렌트비를 꼬박꼬박 잘 낸다고 해도 아파트내서 불법적인 행동으로 리스계약을 위반했다면 이것 역시 퇴거 사유가 된다.

테넌트 퇴거 절차와 관련된 중요한 숫자는 다음과 같다.

▷3Days:

테넌트한테 3일내로 아파트를 비워주던지 밀린 렌트비를 내라는 법적문서로 '3Days Notice'라고 한다. 이 양식은 여러종류가 있으며 세입자 문앞에 붙여 놓는다.

▷1Day:

테넌트한테 생각할 여유를 주기위해 하루의 시간을 준다.

▷5Days:

3Days Notice를 발송하고 하루의 시간을 더 주었는데도 테넌트로부터 아무런 연락이나 답변이 없다면 '불법점유'(Unlawful Detainer)파일을 법원에 접수시킨다. 테넌트는 5일이내에 이사를 가던지 아니면 건물주에 이의를 제기해야 한다.

▷1Day:

불법점유 통지이후 다시 하루가 테넌트한테 '그레이스 피리어드'(Grace Period)로 주어진다.

▷5Days:

불법점유 액션이후 하루가 지났음에도 불구하고 테넌트로부터 아무런 대답이 없으면 판사로부터 '영장'(Writ of Possesion)을 발부받는다.

이 영장은 세리프로하여금 5일이내에 테넌트를 아파트로부터 퇴거조치시키는 것이다. 단순히 법적절차만을 따져보면 테넌트를 퇴거시키는데 필요한 시간이 불과 15일(Business Days) 밖에 소요되지 않는다.

그러나 테넌트가 건물주의 행동에 대해 이의를 제기하면 그 기간은 더 늘어나게 된다. 단순히 렌트비 체납만이 이유가 된다면 세입자가 건물주한테 이의를 제기할 만한 내용은 사실 없다.

여기서 조심할 것은 테넌트가 렌트비를 내지 않았다고 아파트 문을 잠그거나 테넌트의 짐을 강제로 옮기면 안된다. 한인들은 감정이 앞서 테넌트를 법적인 절차없이 쫓아내려는 경우가 가끔 있는데 이럴경우 또 다른 문제가 발생할 수 있으므로 조심해야 한다.

테넌트가 렌트비를 내지 않았을때 퇴거조치 없이 리스계약을 파기하는 경우도 있다. 만약 테넌트가 렌트비를 14일동안 연체하고 건물주가 볼때 야반도주했다고 생각돼면 '건물포기 통지서'(Notice of Belief of Abandonment)를 테넌트 유닛의 창문이나 현관문앞에 붙여놓으면 된다.

이 통지는 테넌트가 렌트비 체납이후 아무런 연락없이 아파트에서 떠났을 경우에만 가능하다. 건물주는 이 통지를 붙인후 15일에서 18일이 경과하면 테넌트와의 리스 계약서를 파기할 수 있다.

건물주는 퇴거조치시 체납 렌트비에 대해 테넌트한테 손해보상금을 요구할 수 있다. 시큐리티 디파짓이 남아있다면 여기서 공제할 수 도 있다. 그러나 이미 떠나버린 테넌트를 찾기가 힘들기 때문에 밀린 렌트비는 고스란히 건물주의 손해가 되는 경우가 많다.

이상의 내용은 퇴거에 대한 일반적인 절차로 보다 자세한 내용은 전문변호사와 상담하는 것이 좋다.

박원득 기자