[김희영의 부동산 맥 짚기] 차압 막기(6)

김희영/ 김희영 부동산

차압이 등록된 후부터는 은행에서 보내온 모든 편지와 봉투를 잘 보관해야 된다. 은행이 차압 절차법을 위반한 것을 발견하면 차압을 막을 수 있다.

많은 은행이 차압 절차법을 위반한다. 차압당하는 대부분 사람들은 같은 내용의 편지를 몇 개씩 보내오기 때문에 쓰레기통에 버렸다는 사람도 있다.

아파트를 차압당한 한인이 있다. 차압 통고 서류 한 장만 있고 나머지는 전부 쓰레기통에 버렸다는 것이다. 융자를 제공한 판매자가 차압을 시작했지만 차압 경매를 연기 한다고 해 두고는 돌아서서 경매 등록을 함으로 피해본 한인도 있다.

마지막 주소에 통고 : 채무자가 이사를 한 후에 새 주소를 가르쳐 주었는데도 과거 주소로 차압 통고를 함으로 채무자는 아무런 통지서를 받지 못한 채 고스란히 차압당한 경우가 있다. 새 주소를 가르쳐 주었을 때는 새 주소를 조사해서 통고 할 의무가 있다.

A 은행이 B 은행으로 융자 판매 통고 : 은행끼리 융자를 사고팔고 한다. 주택 융자인 경우에는 이전 효력이 발생한 일자로부터 15 일 (최근 30일 변경) 이내에 융자를 판매한 A 은행과 구입한 B 은행은 채무자에게 이 사실을 서면으로 각각 통고해야 된다. 그러나 상가 융자에 대한 법조문은 아직 못 보았다.

차압 사전 통고 의무 : 주택은 차압등록 30 일 이전에 차압의사를 서면 통고해야 된다. 차압 사유와 금액도 표기해야 된다. 상법에서도 사전통고 의무가 있다.

재향 군인 융자 (VA) 은행은 차압을 하기 30 일전에 채무자에게 차압할 의사를 통고해야 한다.

연방 융자 협회(FNMA)와 주택 융자 제공처(FHLMC)는 모든 융자 잔액 금을 요구하기 30 일전 혹은 법적인 담보 계약위반을 등록하기 30 일전에 돈이 체납되었고 차압 사유와 금액도 표기 한 통고를 해야 한다.

상법에서도 분활금이 연체 되었더라도 사전에 통고를 주지 않고서는 차압을 하지 못한다.

새 차압법 융자조정 협의 의무 : 대출자의 재정 상태를 파악해서 차압을 방어할 수 있는 기회를 부여해야 된다.

2003년 1월 1일 ~ 2007 년 12 월 31 일 사이 융자받은 사람한테 차압등록 30 일 이전에 "융자 조정" 협의 의무가 있다. 2013 년 1 월 1 일까지 유효하다. 그리고 대출자가 다시 상담을 요구했을 때는 14 일 이내에 면담 날짜를 잡아야 한다. 2008 년 9 월 6 일부터 시행 (SB 1137)

새 차압법 180 일 차압 유예기간 : 차압 90일 추가 동결 법은 2009 년 2 월 20 일 주지사 서명 효력은 2009년 6월 4일 또는 5일부터 시행. 즉 체납 등록 전 약 180 일 유예기간을 주어야 된다. 융자 받은 기간이 2003년 1월 1 일 ~ 2008년 1월 1일 사이만 해당되고 예외사항들이 많기에 실효는 의문이다. 2011년 1월 1일 까지 유효하다. (ABx27(Lieu))

차압 등록 : 일반 융자는 60 일 체납 후에 연방 주택국 규정은 90일 체납이 된 후에 차압을 등록할 수 있다.

상가 융자는 몇일 이상 체납되었을 때에 차압 등록할 수 있다는 법이 없다. 주택에 기준해야 된다고 주장 할 수 있다.

▷문의:(951)684 -3000