[한국 세법 시리즈 (2)부동산 투자] 개인·법인 명의 부동산 임대업 절차는…

나동균/뉴욕총영사관 세무관

최근 한국의 건설회사들이 미주 한인들을 대상으로 미분양 주택 판매에 나서면서 많은 이들이 관심을 보이고 있다.

그러나 부동산 투자는 한국법상 절차가 까다로우므로 많은 주의가 필요하다. 관련법을 제대로 모르고 투자하다보면 자칫 예기치 않은 세금이나 벌금을 무는 경우도 생기기 때문.

한인들이 주의해야 할 한국 세법 관련 사항을 나동균 뉴욕총영사관 세무관의 자문을 받아 문답식으로 소개한다. 나 세무관은 행정고시 29회 출신으로 국세청 본청 법인세 과장과 혁신기회관을 역임했다.

문: 영주권자 또는 시민권자가 한국 부동산을 취득하는 데 제한이 있나.
답: 영주권자는 한국 거주 국민과 차이가 없다. 시민권자는 부동산 취득자금을 반입할 때 외국환거래법에 따라 외한은행에 ‘부동산취득신고’를 해야 한다. 건물 취득에는 제한이 없으나 토지를 취득했을 때는 계약 체결 후 60일 이내에 관할 시장·군수 또는 구청장에게 ‘토지취득신고’를 해야 한다.

문: 미국 시민권 취득 후에도 한국 부동산을 계속 보유할 수 있나.
답: 한국 국적을 가지고 있었을 때 보유한 건물은 미국 시민권 취득 후에도 신고 없이 계속 보유할 수 있다. 그러나 토지의 경우는 미국 시민권을 취득한 날로부터 6개월 이내에 토지 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장에게 토지계속보유신고를 해야 한다.

문: 영주권자 또는 시민권자가 한국에 입국해 국내 부동산 소유권 이전등기를 할 때 필요한 서류는.
답: 한국 내에서 매매로 인한 소유권 이전등기를 할 때 필요한 서류는 등기신청서, 매매계약서, 등록세영수필확인서, 등기필증, 토지·건축물대장등본, 주민등록등본, 인감증명, 부동산거래계약신고필증 등이다.

문: 한국의 상가, 오피스텔 등을 개인 또는 법인 명의로 취득해 부동산 임대업을 할 때 절차는.
답: 한국에서 부동산 임대업을 하기 위해서는 임대업자 본인이나 위임장을 가진 제3자가 부동산 소재지를 관할하는 세무서에 사업개시 20일 이내에 사업자 등록을 해야 한다. 영주권자 또는 시민권자가 한국에서 부동산 임대업 사업자등록을 하는 데 특별한 제한은 없다.

문: 본인의 자금으로 부동산을 사서 다른 사람 명의로 소유권이전등기를 할 수 있나.
답: 부동산에 관한 물건을 취득한 자가 친인척 등 다른 사람과 명의신탁약정을 체결해 그 친인척 명의로 등기를 하면 그 등기는 무효가 된다. 다른 사람 명의로 소유권이전등기를 한 사실이 확인되면 과징금, 강제이행금 및 벌칙이 부과된다.

단 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 않는 배우자 명의로 한 등기이전은 과징금 등을 면제한다. 과징금은 최대 15%, 강제이행금은 최대 20%, 벌칙은 5년 이하 징역이나 2억원 이하 벌금 등이 부과된다.

권택준 기자 [email protected]