[남가주 주택동향] 주택시장 변수들, 지지부진 융자조정 새 위협 요인

융자조정 승인 받은 주택소유주는 12%인 36만명에 불과

그렇다면 이러한 추세가 앞으로도 지속될 수 있을까. 경기 회복의 변수를 살펴보자.

▷실업률

최근 주택시장의 가장 큰 변수는 실업률이다. 실업자수가 증가하면 모기지 페이먼트를 못하는 주택소유주가 증가해 차압이 늘고 주택 구매력이 감소하기 때문이다. 실제로 경제학자들은 최근 주택 차압의 가장 큰 원인으로 실업률 증가를 꼽고 있다. 따라서 주택시장이 안정을 보이려면 실업률이 안정돼야 한다.

그러나 실업률은 불안한 움직임을 보이고 있다. 지난 달 전국 실업률은 9.8%로 2차대전 이후 최고 수준을 보였으며 올해말까지 10%를 넘을 것으로 전망되고 있다.

문제는 실업률이 내년말까지는 하락세로 돌어서기 힘들다는 것. 경제학자들은 실업률이 내년 10%대 후반까지 치솟은 후 내후년(2011년)부터 하락할 것으로 보고 있다.

▷차압

현재 주택시장을 위협하는 가장 큰 변수는 주택차압이다. 차압이 증가하면 주택가격은 떨어질 수 밖에 없기 때문이다.

차압전문업체인 리얼티트랙에 따르면 8월에 35만8471채의 주택이 연체등록되거나 차압돼 6개월 연속 30만건을 넘어섰다.

이는 지난해 동월 대비 18% 상승한 것으로 주택 357채 중 한집 꼴로 차압을 당한 셈이다. 리얼티트랙은 이어 올해 차압주택수가 200만채에 이를 것으로 전망했다. 이는 역대 최고치를 기록한 지난해 수준을 훌쩍 뛰어넘는 것이다.

특히 주택 차압률이 높은 도시 10곳 가운데 6곳이 캘리포니아에 몰려 가주의 주택 차압이 심각한 상태에 있음을 나타냈다. 가주의 주택 차압률은 네바다 플로리다에 이어 전국에서 세번째로 높은 수준이다.

▷융자조정

오바마 행정부가 차압 사태 해결을 위해 수십억달러의 자금을 쏟아부은 융자조정 프로그램으로 인해 주택 차압이 예상보다 다소 늦춰진 것은 사실이다.

그러나 지지부진한 융자조정은 주택시장을 위협하는 새로운 요인이 되고 있다. 융자조정이 제대로 이뤄지지 않으면 결국 주택 차압 폭증으로 이어질 수 밖에 없기 때문이다.

연방 재무부가 지난 9일 펴낸 보고서에 따르면 융자조정 승인을 받은 주택소유주는 전체 대상의 12%인 36만165명에 불과했다.

더욱이 주택시장에 다소 회복기미를 보이면서 융자은행들이 융자조정에 더욱 소극적인 움직임을 보이고 있다.

김현우 기자