[남가주 주택동향] 각종 지표 호전···실업률·차압이 변수

판매량은 3월 28% 급증후 꾸준한 상승
기존주택 재고도 '6개월 수준'까지 하락

그렇다면 실제로 주택경기는 회복세로 돌아선 것일까. 주택 관련 주요 지수 진단 및 지역 르포를 통해 현 주택경기를 살펴본다.

주택 경기를 판단하는 기준으로는 주택 판매량, 주택가격 추이, 주택 재고량, 신규주택 착공건수 등이 가장 중요하게 쓰인다. 이외 모기지 이자율, 전체적인 경기 흐름 등을 참조해 주택 경기를 진단하게 된다.

▷주택 판매량

주택 판매량은 일정 기간동안 주택 매입을 위한 에스크로가 종결된 건수를 집계한 것으로 부동산과 관련해서 가장 기본적인 지수라 할 수 있다. 전국부동산중개인협회(NAR) 및 각 지역별 중개인협회(캘리포니아는 CAR) 부동산 관련 업체인 데이터퀵 인포메이션 시스템스 홈데이터 코퍼레이션 같은 곳에서 매달 집계해 발표한다.

주택 판매량은 기존주택 판매량과 신규주택 판매량으로 나뉜다.

전체 주택판매의 90% 정도를 차지하는 기존주택 판매량은 가주에서는 2월 이후 7월까지 5개월 연속 상승세를 보였다.

7월 한달간 가주 주택 판매량은 4만5079건으로 전월보다 2.1% 지난해 같은 기간보다 14.1%나 증가했다. 가주 주택 판매량은 3월 3만6215건으로 전월 대비 23.9%나 급증한 이후 4월 3만7967건 6월 4만4167건 등 꾸준한 증가세를 보이고 있다.

남가주 주택 판매량도 3월 1만9486건으로 전월보다 27.9%나 늘어난 이후 5월 2만775건 7월 2만4104건 등 으로 전월보다 3.6% 늘었다.

전국 주택판매도 4개월 연속 증가했다. 전국부동산중개인협회(NAR)에 따르면 7월 기존주택 거래건수는 연율 환산 524만채로 전월보다 7.2% 지난해 같은 기간보다는 5% 증가했다.

▷주택가격

중간 주택가격은 부동산 가격을 알아볼 때 가장 기준이 되는 지수로 매달 데이터퀵 인포메이션 시스템스나 홈데이터 코퍼레이션 전국부동산중개인협회(NAR)와 S&P/케이스-실러 지수가 각각 주택가격을 발표하고 있다.

일반적으로 중간가격이라는 용어를 사용하는데 중간가격은 일정 기간동안 해당 지역에서 판매된 주택 가격을 가장 낮은 가격에서 가장 높은 가격 순으로 정리했을 때 가장 중간에 위치한 가격을 말한다.

남가주 지역의 주택 중간가격은 2007년 50만5000달러까지 올라 정점을 기록한 이후 지난 4월에는 24만7000달러까지 떨어지면서 바닥을 친 이후 7월까지 3개월 연속 올랐다.

남가주 중간주택가격은 5월에는 24만9000달러로 상승세로 반전한 이후 6월에는 26만5000달러로 올랐으며 7월에는 26만8000달러로 오름세를 지속했다.

그러나 전국 주택가격은 다소 다른 추세를 보이고 있다. 전국 기존주택 중간가격은 5월 17만3000달러에서 6월에는 18만1800달러로 깜짝 상승했으나 7월에는 다시 17만8400달러로 떨어졌다. 아직 본격적인 상승세로 보기에는 어려운 것이다.

▷주택 재고량

주택 재고량은 현재의 주택 판매속도로 판매가 계속 이뤄질 때 지금 판매를 위해 나온 주택이 모두 팔리려면 몇개월이 걸리나 하는 것이다. 일반적으로 주택 재고량이 6개월치면 균형잡힌 시장으로 평가하고 6개월보다 많으면 바이어에게 유리한 바이어스 마켓 6개월보다 적으면 셀러스 마켓으로 본다.

남가주 지역 기존주택 재고량은 지난해 말 11개월치까지 증가했으나 올해 초부터 줄어들기 시작해 7월 현재 6개월 수준까지 감소했다. 지역별로 LA는 지난 1년간 주택 재고량이 37.3%나 줄어 7월 현재 5.9개월치를 기록했으며 오렌지카운티는 4개월치에 불과했다.

신규주택 재고량도 급감하고 있다. 신규주택 재고량은 지난해 말 17개월치까지 올랐으나 7월 신규주택 재고량은 전월에 비해 3.2% 감소하면서 27만1000채까지 줄어 1993년 3월 이후 가장 낮은 수준을 기록했다. 이같은 주택재고량은 7.5개월치로 신규주택 시장도 일방적인 바이어 마켓에서 정상적인 마켓으로 돌아오고 있는 흐름을 보이고 있다.

그러나 전국 기존주택 재고량은 409만채로 9.4개월치에 달했다.

▷신규주택 착공건수

신규주택 착공건수는 연방센서스국이 매달 발표하는 것으로 다른 지수와 달리 장기적인 선행지수 역할을 한다고 보면 된다. 따라서 장기적인 흐름을 살필 때는 신규주택 착공건수를 먼저 본다.

신규주택 착공건수는 한 달 동안 기초공사를 하려고 땅을 파기 시작한 집이 몇 채인가를 나타낸다.

연방 상무부에 따르면 7월 신규주택 착공건수는 전월 대비 1% 감소했다. 그러나 6월 신규주택 착공건수는 연율 58만2000채를 기록해 전월 56만2000채로 지난해 11월 이후 가장 높은 수치를 기록했다.

특히 단독주택 착공은 전월대비 14% 급증하며 연율 47만채를 기록했다. 이같은 상승폭은 2004년 12월 이래 가장 큰 폭이다.

신규 단독주택 허가건수는 5.8% 증가한 45만8000건을 기록 4개월 연속 증가세를 나타내면서 연중 최고기록을 경신했다.

▷결론

지수로 본다면 남가주 주택시장과 전국 시장은 차이를 보이고 있다. 남가주 지역은 주택 가격이 바닥을 치고 반등하는 추세를 보이고 있다. 단순히 가격뿐 아니라 판매량 재고량이 이러한 흐름을 뒷받침하고 있다.

반면 전국 주택시장은 아직 바닥을 다지는 모습이다. 일단 주택가격 하락세는 멈췄지만 여전히 주택 재고량이 많다. 아직 바이어스 마켓인 만큼 주택 가격이 소폭 추가하락할 가능성을 배제할 수 없는 상황이다.

김현우 기자 [e-mail]