[앤드류 문의 융자백과] 숏세일 차압매물

MLS 매물, 투자 실패율 30~40%

대공황 이후 최악의 불경기와 주택가격 하락으로 인해 숏세일과 차압매물이 홍수처럼 쏟아져 나오고 있는 가운데 정상매물보다 가격이 낮은 이들 숏세일과 은행 차압매물에 많은 오퍼가 몰리면서 몇 만달러씩 높은 가격에 매매가 이루어지는 기현상이 일어나고 있다.

숏세일과 은행 차압매물들은 일반매물보다 10~20% 낮은 가격에 시장에 나오는데 많은 오퍼로 인한 경쟁 때문에 값이 올라 결국 정상매물과 큰 차이가 없이 매매가 이루어지고 있다.

은행은 차압 이후에 경매에서 집이 팔리지 않을 경우 그 집을 은행 집(REO.Real Estate Owned)으로 소유하게 되는데 이들 은행 집이 모두 공개적으로 MLS에 오르는 것은 아니다.

은행은 여러 가지 이유로 REO의 일부는 MLS에 올리고 일부는 별도의 거래선을 통해 매각하는데 이 매물들은 MLS에 오른 매물들보다 통상 값이 저렴하다.

그러나 MLS에 오르지 않은 매물들은 일반인들이 접근하기에 용이하지 않으며 따라서 구입의 기회가 한정되어 있다. 이 매물들은 한 두 채씩 판매하는 것이 아니라 다섯 채 혹은 열 채씩 묶어서 매매가 이루어지므로 일반인들보다는 투자에 관심 있는 개인이나 투자회사를 대상으로 한다.

개인이든 투자회사든 은행매물의 다량구입은 단기간에 되팔아 시세차익을 노리는 경우가 대부분인데 매입과 매각의 빠른 회전을 위해 융자없는 현금 매입은 필수이다. 또 현금으로 구입한 주택의 에퀴티를 이용하여 다음 단계의 매입을 준비하기 위해서는 최대한 빠른 시간 내에 재융자로 에퀴티를 얻을 수 있는 방법을 준비해야 할 것이다.

구입한 주택을 렌트를 놓을 것인지 아니면 그냥 되팔 것인지도 미리 계획해야 하며 렌트가 여의치 않을 경우에 발생하는 손실도 미리 예상해야 할 것이다. 집을 매각할 때 발생하는 비용을 계산하고 시장가치보다 얼마 정도 저렴하게 구입했을 때 얼마의 차액이 발생하는지를 치밀하게 계산하여 매입가를 결정해야 할 것이다.

이러한 다량매입은 바이어가 마음에 드는 매물을 선택하는 것이 아니라 은행이 정해주는 대로 다섯 채 혹은 열 채를 한꺼번에 매입하게 되므로 그 중에 실패하는 경우도 있을 수 있다. 따라서 실패율을 30% 또는 40%로 계산하여 전체 매입가격을 미리 정해 놓아야 할 것이다.

왜냐하면 다량매입의 경우 은행은 바이어에게 선택을 위한 시간적 여유를 제공하지 않으므로 은행이 제시한 오퍼에 대해 빠른 결정을 하기 위해서는 모든 계산상의 준비가 되어 있어야 하기 때문이다.

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