[앤드류 문의 융자백과] 최저 이자율 혜택 '높은 벽'

"요새 이자 얼마예요?" 라는 질문을 자주 받는다.

"요즘 이자가 5%다"라고 답하기도 하지만 이 이자는 모든 조건이 충족될 때 받을 수 있는 최저이자이다. 모든 조건이란 집의 형태(콘도인지 아닌지) 크레딧 점수 집값에 대한 융자액의 비율 거주용인지 비거주용인지 돈을 더 빌리는 재융자인지 아닌지 융자 프로그램의 종류 융자액 자체의 규모 등을 말하는데 이 조건들에 의해 이자는 천차만별 차이가 날 수 있다.

다운페이의 규모에 관계없이 융자액수가 41만7000달러 이하인 컨포밍 융자의 이자에 대해 알아보자.

콘도는 SFR(흔히 말하는 단독주택)보다 약 0.25%포인트 이자율이 높으며 집값 대비 융자액의 비율(LTV)이 75%를 넘으면 또 0.25%P 정도 높아진다.

20%를 다운할 경우 크레딧이 720점 이상이면 가장 좋은 이자를 받을 수 있지만 700~719점이면 이자가 0.25%P 정도 높아지며 680~699점이면 0.5%P 679점 이하이면 1%P 정도 높아진다.

거주용이 아닌 투자용이면 25%를 다운하고도 이자가 0.5~0.625%P 정도 높아지며 하우스나 콘도가 아닌 2~4유닛은 0.25~0.375%P 정도 이자가 높다. 융자액수가 너무 적어도 이자가 올라가는데 융자액 10만~20만달러는 0.125%P 융자액 10만달러 이하이면 0.125%P 이상 이자가 높다.

캐시아웃 재융자(돈을 추가로 더 빌리는 재융자)는 LTV(집값 대비 융자액의 비율) 85%가 최대한도인데 크레딧이 740점 이상이면 0.25%P 700~739점이면 0.5%P 699점 이하이면 1%P 정도 이자가 높다.

재융자의 경우 집값 대비 융자액의 비율이 80%를 넘는다면 오바마 대통령이 제시한 105% 재융자를 이용할 수 있다.

1차 2차 융자액을 합쳐 LTV가 95%를 넘는데 크레딧이 700점 이상이면 0.5%P 정도 이자가 높아지며 700점을 넘지 못하면 0.5%P 이상 높아진다. 오바마 재융자의 경우에도 콘도는 이자가 높은데 LTV 75% 이상이면 0.25%P 높아지며 2~4유닛은 0.5%P 거주하지 않는 투자용 주택도 0.5%P 이자가 높다.

결론적으로 720점 이상의 크레딧 점수를 가지고 거주용 주택(하우스나 타운홈)을 20% 다운하고 융자액 41만7000달러를 넘지 않게 30년 고정으로 융자받는다면 가장 낮은 이자를 받을 수 있으나 이 중에 한 가지 조건이라도 달라지면 이자가 높아진다고 볼 수 있다.

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