[그레이스 김의 '부동산 이야기'] 부동산 매물 광고의 중요성

그레이스 홈 부동산 대표

성실히 일하는 우리 사무실의 젊은 에이전트 B가 바이어(buyer) 에이전트로 계약을 완결했다며 계약서를 가지고 왔다. 그의 손님은 생애첫주택구입자(First Time Home Buyer)에게 제공되는 8000달러 세금 크레딧 혜택을 보기 위해 집을 구입한 1.5세 직장인이라는 설명도 곁들였다.

그러나 파일을 열어 보니, 프린트 된 MLS(Multiple Listing Service) 용지에는 “Seller shall install new windows, new appliances, new carpet after tenant move out” 이라는 문구가 적혀 있는데, 어찌 된 일인지 계약서에는 그런 문구가 삽입되어 있지 않았다.

그리고 나서 다시 컴퓨터를 두드려 그 집의 MLS를 살펴보니, 이미 그러한 문구는 계약이 된 후에 삭제한 것을 발견할 수 있었다. 셀러(seller)의 의도가 무엇인지를 알게 된 나는 잠시 앞이 깜깜해졌다. 계약서 대로라면, 셀러는 그러한 옵션을 이행하지 않아도 되는 것인데도, 바이어는 새로 교체될 창문, 가전제품, 카펫을 기대하고 있을 것 이기 때문이다.

그제서야 사태의 심각성을 알게 된 B는 리스팅 에이전트에게 바이어가 카펫의 색깔을 고를 수 있겠느냐고 진위를 파악하기 위해 물으니, 그는 셀러가 이미 모든 것을 주문했기 때문에 불가능하다고 응수했다.

B는 부과 계약서에 셀러가 개조해야 되는 항목을 기입한 후 이 메일을 보내 셀러의 사인을 받아 달라는 요구를 했지 만, 그때부터 그 리스팅 에이전트는 묵묵부답이었다.

나는 부동산 딜을 하다가 딜레마에 빠지면 언제나 에이전트가 아닌 브로커(broker)들에게는 무료로 제공되는 NAR(전국부동산협회) 법률 상담 변호사에게 문의를 한다. 시장의 부동산 전문 변호사로서 명성을 떨치는 변호사들도 똑 같은 사건을 다른 각도로 해석하는 것을 나는 수없이 보아 왔고, 그들의 결론은 늘 고소하면 이길 수 있다는 주장이었다.

이에 비해 전국부동산협회에서 상담하는 변호사들은 이러한 소송을 맡거나 남에게 소개할 수 없기 때문에 부동산 법에 근거하여 가장 객관적인 의견을 제시한다.

나의 상담을 받은 한 변호사는 “MLS에 매물을 광고한 내용은 이미 셀러가 바이어에게 약속한 오퍼이며, 바이어가 광고한 내용을 다시 계약서에 언급하지 않는다 하더라도 그 약속은 지켜져야 한다”라며 “MLS에 바이어 에이전트에게 커미션 3%를 지급하겠다고 광고했으면, 그 내용을 굳이 계약서에 적어 넣지 않아도 되는 것과 이치가 같으며 MLS에 광고한 내용과 달라진 것 만을 계약서에 명시해도 된다”라고 이야기 했다.

그는 또한 “만약 이 점이 지켜지지 않을 경우, 리스팅 에이전트는 부동산 에이전트 도덕법 중 ‘Misrepresentation(부정확한 정보 제공 등에 따른 대리인 의무 방기)’과 ‘False Statement(허위 진술)’에 저촉되며, 소송에 들어 가면 이 문제가 해결될 때까지 셀러는 집을 팔지 못하게 된다. 또한 계약이 완료된 후에 고쳐진 MLS는 계약서와 무관하다”라는 중요한 견해를 피력하였다.

세틀먼트(settlement)가 가까이 오자, 그 동안 연락을 끊었던 30년의 경험을 자랑하던 리스팅 에이전트는 외국에 나갔다가 돌아 왔다며, 셀러는 그 집을 보수해 주어야 할 의무가 없기 때문에, 바이어는 현 상태대로 집을 사야 한다고 말을 바꿔 이야기 하였다.

그러나 이럴 경우에 대비해 나와 에이전트 B는 그동안 철저하게 자료들을 준비해왔다. 결국 소송 없이 약속한 것들을 교체할 수 있는 별도의 비용을 보상받을 수 있게 됐다. 바이어가 셀러와 리스팅 에이전트로부터 이를 크레딧으로 받고, 새집의 열쇠를 바이어의 손에 기분 좋게 쥐어 줄 수 가 있었다.