[앤드류 문의 융자백과] 이자 등락 감안, 주택구입 결정을

'지나친 욕심은 화를 부른다'는 말도 있고 '모험 없는 투자는 없다'는 말도 있다. 전자는 욕심을 내지 말라는 충고이며 후자는 욕심을 내야 성공할 수 있다는 말이니 가히 극과 극의 상반된 논리라 아니할 수 없다.

결국 동양의 미덕인 '중용'을 생각하게 되는데 주식시장이나 부동산 시장에서 흔히 말하는 '무릎에서 사고 어깨에서 팔라'는 충고가 그것이다.

지금은 역사상 유례없는 저금리 시대이다. 집값이 오를 땐 계속 오를 것으로 보이고 이자가 내릴 땐 계속 내릴 것으로 생각되는 것이 인지상정이라 냉정한 판단을 보류하면 어느 새 후회할 일이 생기는 것을 우리는 적잖게 경험해왔다.

중앙은행의 '출구전략(Exit Strategy)' 시행시기에 관한 의견이 분분하다. 위기해결을 위해 조달한 유동성을 다시 회수하는 것이 출구전략인데 이는 당연히 위기가 해결되고 있다는 신호가 있을 때 또는 긴급조달한 유동성으로 인해 인플레가 우려될 때 시행되는 정책이다.

대략 내년 중반 이후 또는 후반쯤에 시행될 것으로 의견이 모아지고 있는데 우리의 관심사는 출구전략의 핵심이 바로 금리인상이라는 사실이다.

이자는 내릴 때와 마찬가지로 오를 때에도 상당 기간 적지 않은 폭으로 상승하는 경향이 있다. 1989년 연방준비제도이사회(FRB)는 주가 폭락에 대응하기 위해 공급했던 유동성을 회수하려고 연방기준금리를 9.6%까지 끌어올린 일이 있다. 결국 주택구입이나 재융자를 생각하고 있다면 1년여 후의 이자상승을 고려해 계획을 점검할 필요가 있다.

1년 후의 집값이 지금과 같거나 상승할 것이라 생각한다면 당연히 주택구입을 서둘러야 할 것이고 1년 후의 집값이 지금보다 하락할 것이라 생각한다면 이자상승과 연계해 치밀한 계산을 해볼 필요가 있을 것이다.

이자가 지금보다 2% 오르면(현재 30년 고정 기준 5.125~5.250%) 40만달러를 융자받을 경우 월 페이먼트의 차이가 무려 520달러에 이른다. 또 이자가 지금보다 더 하락할 가능성이 높지 않다고 생각한다면 늦기 전에 재융자를 시도하는 것이 현명할 것이다. '얼마 전에 이자가 4.5%였는데 5%로 재융자를 하려니 아깝다'며 욕심내어 기다리다가 결국 시기를 놓치고 마는 우를 범하지 않아야겠다.

누구도 이자상승과 하락 그리고 그 폭을 예측하기 어렵다. 과욕을 버리고 어깨쯤의 이익으로 만족하는 것이 현명하고 세련된 최상의 방책이라 하겠다.

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