[유지희의 부동산 가이드] 숏세일 계약시 셀러의 책임은 어디까지?

탑프로 리얼티 대표

얼마전 아주 지겹고도 복잡한 숏세일을 마무리했다.

숏세일을 하면서 매번 느끼는 것이지만 렌더마다 요구 사항이 다르고 셀러가 가지고 있는 채무금액에 따라 때로는 무리한 요구를 해오는 렌더들도 많아서 ‘숏세일은 이렇다’라고 정의를 내리는것은 무리가 있다.

일선에서 일하는 리스팅 에이전트들까지도 숏세일 계약에 대해서 잘못 이해하는 경우를 종종 보게된다.

렌더의 승인 받는 일에만 집중을해서 셀러의 책임들에 대해서는 그리 신경쓰지 않는듯하다.

숏세일 계약은 집이 완전히 팔릴때까지 전적으로셀러에게 책임이있다. 계약이 성립되기 위해서는 셀러가 우선 바이어들에게 들어온 계약서중 제일 좋은 조건의 계약서(the highest and the best offer) 하나를 선택해서 받아들인다음 (Accepted) 셀러의 렌더에게 융자금 액보다 적은 금액으로 판매할수있도록 승인을 받는 조건(Contingency)을 전제한 계약서 (contract)이기에 , 계약서에 있는 내용은 당연히 셀러의 책임이다.

숏세일 매물의 셀러가 주의해야 할 점과 알아야 할 점들을 살펴보자.

◇계약서 싸인은 한 계약서에만 할 것.

리스팅에이전트가 멀티 오퍼에 싸인을 해도 괜찮다고 말한다면 그것은 잘못된 조언이며 나중에 법적 소송까지 갈 수있는 경우가 생기니 절대 해서는 안될일이다. 단 나중을 위해서 백업오퍼 (back-up offer)를 받아 둘때 반듯이 계약서에 Back ?Up Offer라는 단어를 꼭 써 넣어야한다.

아무리 렌더의 승인을 받아야한다는 전제 조건이 들어가더라도 셀러는 은행이 아니라 바로 집주인인것이다. 숏세일 계약이라 할지라도 여러 계약서에 싸인을 함부러한다면 , 집을 여러사람에게 팔거라는 계약과도 같아서 즉,사기계약이 되는것이다.

계약서 여러 개에 싸인을 해놓고 은행보고 선택하라는것은 아주 우둔한 짓이다. 간혹 어떤 숏세일 리스팅 에이전트는 은행이 그러길 원한다고 하는데 그런 에이전트는 실제로 은행과 협상해본적이 없는 에이전트로 단정되고 리스팅 에이전트는 은행의 에이전트가 아니라 셀러의 에이전트라는걸 다시 한번 상기 시킨다.

◇숏세일이라고 당연히 AS-IS상태로 집을 매매한다.

아니다. 바이어는 Home Inspection을 할 권리가 있고 계약서에 AS-IS조건이 명시되어 있지 않는다면 계약서에 의거해서 모든게 working condition이 되야한다.
반드시 계약서에 AS-IS조건으로 매매한다는 조건을 넣어야만하다.

◇집을 비워줄때 집 청소 안해도 된다.

아니다. 반듯이 계약서에 의거해서 집안의 모든 쓰레기들은 없어야하고 베큠크린 정도의 청소가 반듯이 되어있어야한다.

◇가전제품을 를 떼어 가도된다.

아니다. 특별히 계약서에 명시 되어 있지 않는다면 계약서를 받아들였을 때의 모든 가전제품은 반듯이 집과 함께 매매되어야 한다.

◇이사갈때 집을 망가트려도 책임이 없다.

절대 아니다. 일반 매매와 똑같이 세를먼트 전에 Walk-Though라는 것을 하기때문에 계약 당시의 상태를 유지해야한다.

완전한 매매가 끝나기 이전까지 모든 책임은 셀러에게 있고 계약 조건을 위반 했을 경우 바이어는 언제든지 계약에서 벗어날 수 있다.

숏세일은 셀러의 렌더의 승인을 받아야한다는 전제 조건의 계약이지, 셀러 즉 집주인의 책임을 제 3자에게 모두 전가하는 조건의 계약이 아니다.

은행의 승인을 얻어 완전히 매매가 될때까지 계약조건의 책임은 셀러에게 전적으로 있다는걸 명심하자.

다시 한번 더 강조를 한다면, 은행의 승인을 얻는 조건 이외의 모든 계약서에 있는 내용은 셀러에게 책임이 있고 계약대로 이행해야한다.

(문의: 301-762-4989)