[김희영의 부동산 맥 짚기] 왜 차압당하는가

김희영/김희영 부동산

미국의 화두는 "차압"을 어떻게 막느냐 ! 금년 5 월 남가주 한인 차압은 968 건으로서 최고 기록이다. 1 년 전 660 건 보다 32 % 증가했다. 차압 통고를 받아 보면 하늘이 캄캄해 진다. 어디로 이사 애들 학교 다운페이 투자금 날린 것 등 여러 고민에 휩싸인다. 차압에 직면했다면 왜 차압당하는가를 분석해야 된다.

1. 차압 권리도 없는 은행이 차압 : 한인 황씨가 A 은행에서 37만6천 달러 집 융자를 받았다. 훗날 B 은행 그리고 MER로 팔려 나갔다. MER 은행이 차압을 하자 황씨는 파산 신청을 했다.

이 은행은 단순히 월부금 징수하는 곳이지 차압 할 권리가 없는 은행이었다. 실제 계약 당사자도 안이고 징수에 대한 원본 서류도 없었다. 어느 은행이 소유했는가도 모르는 낙동강 오리알이었다. 차압을 할 수 있는 법적 권리가 없는 은행이었다. 차압을 할려면 담보권과 약속어음 원본 또는 권리 이양 원본 서류가 있어야 한다.

차압이 잘못되었으니 집을 되돌려 주고 추가로 10 % 를 더 지불한 은행도 있다. 이런 문제는 "비우량(sub-prime)'융자로 인해서 파생된 일이다. 은행 간에 융자를 사고팔면서 실제 어떤 권한이 있는가도 모르고 구입했다. 다른 한인도 MER은행으로부터 차압 당 하고 있다면서 연락 온 사람이 있다.

2. 차압 원인 분석: 차압을 당한 이유가 은행 잘못인가 융자 브로커의 허황한 말에 속은 것인가 융자 수수료는 1 % 받는다고 해 두고서 5 % 지불 했다든가 변동 이자로 받은 후에 곧바로 고정으로 바꾸어 준다는 약속 위반이 된 것인가 안이면 내 자신이 월부금을 지불 못해서 당한 것인가를 분석해야한다.

3. 은행 계산 잘못 : 월부금도 잘 지불했고 보험료와 재산세를 잘 지불했는데도 체납되었다면서 차압을 당한 사람이 있다.

결국 은행이 계산을 잘못한 것이다. 재산세 체납은 2 회의 재산세를 납부하지 않았을 때만 차압 등록을 할 수 있다.

4. 월부금이 습관적으로 늦었든 경우: 월부금을 항상 늦게 지불하는 것을 받아 왔는데도 이제 와서 갑자기 정한 날짜에 지불 안 했다고 차압 하면 잘못이다. 월부금 지불은 매월 1 일로 하되 10-15 일간의 지불 유예기간(grace period)을 주기도 한다.

채무자가 습관적으로 항상 월부금을 늦게 지불하는 사람이 있다. 만약 10 일 이후까지 지불하지 않으면 10 일째 되는 날 이후부터는 은행이 10 % 의 과태료를 징수하게 되어 있다.

은행이 매월 첫 날에 돈을 지불 해 달라고 여러 번 통고했다. 만약 5 일째까지 지불하지 않으면 차압하겠다는 통고를 했다. 법원은 차압을 할 수 없다고 판결했다. 비록 시간의 중요성이 계약 되어 있지만 "큰 잘못"이 안이므로 과격한 차압으로 보상 받는 길을 택할 수 없다.

이것은 "작은 계약 위반"이므로 경미한 보상을 받을 수 있다. 체납된 과태료를 청구한 것 자체가 경미한 보상이다.

실제로 손실 본 것이 없으면서 경미한 체납으로 차압 할 수도 없고 벌칙금도 청구할 수 없다면서 채무자 승소 판결을 했다. 은행이 늦게 지불하는 월부금을 계속적으로 접수했으면서도 갑자기 원칙을 적용하는 것은 차압 권리를 잃은 것이다.

▷문의:(951) 684 - 3000