[유지희의 부동산 가이드] 숏세일 매물 감정가의 문제점

탑프로 리얼티 대표

한 집을 두고 감정 때문에 최소한 두 번을 싸워야 한다는 말을 자주 하곤한다.

숏세일(short sale) 리스팅(listing) 에이전트는 매물을 마켓에 올려 놓기 전에 매물 가격을 잘 산출해야 한다. 숏세일 매물이라고 무작정 낮은 가격으로 마켓에 올려 놓고 은행의 승인을 받기 기다린다면 큰 오산이다.

저당은행으로부터 내보는 BPO (Broker Price Option)를 통과해야 하기 때문이다. 은행에 따라서 BPO 대신 감정사를 내보내는 경우도 있다. 숏세일 매물이 계약된 금액보다 감정이 훨씬 많이 나오는 경우는 은행에서 숏세일 승인 거부를 당하는 경우가 있다.

이 경우 왜 해당 매물의 가격이 적정선인지를 잘 증명해야한다. 최근에 팔린 주변 시세와 해당 매물을 비교하여 왜 책정된 가격으로 팔 수밖에 없는지를 잘 설명해야 하고, 단점들을 나열할 항목들을 미리 준비해 두는 게 좋다.

왜 숏세일 매물의 감정가가 문제가 되는지 실제로 있었던 케이스의 예를 자세히 살펴보자.

얼마 전 일차 은행에서 승인거부를 당한 적이 있다 .은행에서 내보낸 BPO의 금액과 계약된 금액이 너무 차이가 난다는 이유였다. 왜 숏세일 매물의 계약 금액이 BPO의 가격과 차이가 많이 나는지를 입증하고 은행을 설득하는데 3주나 허비 했다.

가령, 집 주변으로 ICC 공사가 진행 중 이여서 바이어의 구매력이 떨어진다거나, 지하실에 문제점이 있다는 사실과 그 동안 주변의 집값 시세가 얼마나 떨어졌는지를 다시 비교해주고 , 숏세일 매물로 내놓기 이전에 정상 매물로 팔려고 얼마나 노력을 했는지를 말이 아니 서류상으로 보여 주어야 했다.

지난 5개월간의 지루한 싸움이 끝나고 드디어 일차 은행에서 승인이 나왔다. 2차 은행과의 승인을 놓고 또 줄다리기를 해야 했다.

또 감정가가 문제였다. 2차 은행에서는 셀러가 진 빚의 금액이 워낙 큰지라 은행의 손해가 너무 심해서 10%로 승인을 못해주겠다는 것이다. 그리고 감정가보다 낮은 금액으로 계약이 되었기에 2차 은행에 돌아오는 금액이 너무 적다고 승인 할 수 없다는 통보가 왔다.

1차 은행과 협상이 들어갈 때 미리 2차 은행과 어느 정도 금액에 대해서 협상한 상태였는데, 1차 은행의 승인이 떨어지자 2차 은행에서 훨씬 더 많은 금액을 요구하기 시작했고 심지어는 50%를 요구까지 했다. 끝없는 실갱이로 또 다른 7주가 지나버렸고 마침내 2차에서 15%로 승인이 떨어졌다.

일차은행에서 10%를 2차 은행으로 준다고 승인을 받은 상태에서 나머지 5%의 차액을 일차에 더 요구했지만, 일차은행에서는 3번이나 연기한 이상 승인 기간을 연기를 하지 않겠다는 단호함을 보였다.

카운티에 이미 차압이 등록된지 오래된 상태에서 차압을 취소하거나 더 이상 연기 하지 않겠다는 1차 은행을 더 이상 막기에는 너무나 오랜 시간이 지나버렸고 1차 은행의 빛만 늘어나는 결과가 초래되었다.

마지막 수단으로 바이어에게 집값을 더 올리지 않으면 계약에서 나가라는 통보를 보내야 했다. 그 동안 주변 시세 하락세로 인해 가격을 올리면 바이어의 융자금 감정가가 나올지 걱정은 되었지만 무리수를 던지기로 했다.

그리고, 지난 6개월을 무던히 기다렸던 바이어에게 미안했지만, 리스팅 에이전트로써 어쩔 수 없는 선택 이였다. 바이어는 선택의 여지가 없자 계약금을 올리겠다는 합의를 했지만, 상향 조정된 계약금액의 차액을 2차에서 가져간다는 조건을 1차 은행에서 승인을 다시 받아야 했다. 모든 게 다 끝난 것이 아니었다.

이젠 바이어의 융자에서 또 감정이 문제였다. 계약금액보다 감정이 낮은 금액으로 나왔다는 것이다. 숏세일이 진행되는 동안 주변의 집값의 하락으로 감정이 나오질 않는다는 연락을 받았고, 이번엔 다시 왜 이 집이 감정가를 통과 할 수 있는가를 증명하면서 집 감정가를 두고 또 한차례 시비가 붙었다.

요즘은 감정사를 은행에서 직접 보내기 때문에 감정사와 연락할 수 없다고 하지만, 감정서를 자세히 읽어보면 감정사의 연락처가 있다. 지면에 자세히 설명 할 수는 없지만, 다행히 감정가가 수정이 되었고 이제는 정말로 모든 것이 다 통과되고 정리 되어서 세를먼트 날만 기다리면 되는 줄 알았다.

이번엔 또 화재보험이 문제가 되었다. 집 주인이 2년전 보험에 클레임한 것이 문제가 되어 화재보험을 들어 줄 수가 없다는 것이다. 그렇다면 결국은 융자를 받지 못한다는 것이다.

아는 모든 보험회사를 수소문해서 다행히 화재보험을 들 수 있었고 이제는 정말 세틀먼트 날짜만 기다리고 있는데, 또 무슨 문제가 발생할지 안심이 되질 않는다.

위의 실제적인 케이스처럼 숏세일 매물의 감정가가 시비가 붙어서 승인을 받는 기간이 더 연장되는 일이 허다하다.

숏세일 매물을 마켓에 내놓기 이전에 은행과의 감정 시비에 대하여 미리 준비해 놓는 게 바람직하고, 숏세일은 장시간을 요하는 매매이기에 은행의 승인을 받는 동안 주변 시세가 하락할 수 있기 있다는 점을 감안해서 숏세일이 진행되는 동안 항상 주변시세를 잘 살펴야 할 것이다.