[그레이스 김의 '부동산 이야기'] 모기지 재조정의 허와 실

그레이스 홈 부동산 대표

부동산 가격 하락으로 인하여 에쿼티(equity)가 소멸된 주택 소유주들이 범람하는 가운데 ‘정부 부동산 구제 금융법안’ 등 새로운 정보와 서브프라임, 숏세일, 론 모디피케이션(재조정)등 확실히 모르는 부동산 전문 용어들이 남발하고 있다.

약점을 가지고 있는 사람, 또 제대로 모르는 사람을 가장 반기는 사람은 바로 사기꾼이다. 건강을 잃은 사람은 자신의 건강을 찾게 해줄 의사의 존재가 가장 커보이듯이, 주택 페이먼트(payment)가 연체되어 차압 위기에 놓인 홈오너(homeowner)들은 ‘주택 차압을 막아드립니다’ 라는 광고에 현혹될 수 밖에 없다.

그러나 약간의 다운페이를 하고 나머지는 은행 대출로 주택을 구입하게 되면, 은행측이 주택에 저당권을 설정한 후, 월 모기지 페이먼트를 정해진 약속에 따라 성실하게 납부하지 않으면 주택을 차압하겠다는 노트(Note)에 홈 오너들의 사인을 받아 법적등기를 마쳤기에 이를 다시 돌이킬 수 없는 것이 원칙이다.

‘정부 부동산 구제안’이 매스컴에 부각되면서 차압 위기에 봉착한 홈오너들은 사실 누구나가 수혜 대상자가 될수 있는것은 아닌데도, 갑자기 우후죽순 생겨난 대행업소들은 정부가 무조건 구제해 줄 것처럼 이야기하며 수천 달러의 선수금을 요구한다고 한다.

모기지 페이먼트가 90일 연체되고, 에쿼티가 상실된 홈오너들은 전부 정부 구제 금융의 대상자가 되는 것처럼 메스컴은 부각시켰지만, 정작 ‘페니 매와 프레디 맥이 보증한 Note’라는 핵심적인 자격 조건은 가려져 있었다.

그렇다고 이러한 융자를 소유한 주택 소유주들이 실망할 필요는 없다. 정부의 지원 자금이 개입되지 않는다 하더라도, 개인이 렌더(lender)와 융자 재조정이나 숏세일을 적극적으로 함으로써 정부 지원 자금 없이도 재정 위기에서 벗어날 수 있다.

또한 실제로는 점보 융자나 서브프라임 융자가 오히려 정부 구제안보다 까다롭지 않은 융자 재조정이 가능할때가 많다. 이는 은행도 막대한 비용이 들어가는 차압(Foreclosure) 절차를 거친후 손상된 집을 넘겨 받는 것보다는 비용이 절감되는 융자 재조정이나 숏세일을 선호하기 때문이다.

그러나 지난 3개월 동안의 은행 잔고나, 월 소득에 대한 증빙자료가 없는 사람들의 모기지 재조정은 사실상 불가능하며, 이런 경우 숏세일 외에는 빚을 삭감할 방법은 없으므로 모기지 재조정에 시간과 돈을 낭비하지 않는 것이 좋다.

위기에 봉착한 홈오너들은 ‘100% 융자 재조정 승인’ ‘한달 페이먼트를 50% 낮춰줍니다’ ‘포클로져를 막아드립니다‘ ’숏세일로 집에 대한 모든 빚을 없애 드립니다’ 같은 그럴듯한 광고 문구에 현혹되기 쉽다.

왜냐하면 은행마다, 케이스 마다 다른 정책을 갖고 있기 때문에 경우에 따라서는 숏세일을 하고도 갚아야할 빚이 책정될 수도 있고, 은행에서 홈오너에게 약간의 비용을 요구할 수도 있기 때문이다. 있지도 않은 ‘공인000전문가’라는 그럴듯한 광고를 내는 사람들도 조심해야한다.

선불의 수수료를 받는 것은 불법이다. 그러나 버지니아의 경우 변호사는 선불의 수수료를 요구해도 불법이 아니기 때문에 변호사를 끼고 일하는 브로커들이 있다.

융자금 중 $150,000을 줄여 준다는데, $5,000의 수수료는 남에게 빌려서라도 지불해야했다는 한 피해자는 ‘걱정하지 말라’는 말만 믿고 기다렸는데, 집이 은행에 이미 넘어 갔다는 통지를 받았다. 일은 전혀 시작도 하지 않은 것을 알게 되었고 선수금은 돌려 받지 못했다고 분통을 터뜨렸다.

얼마전 또 버지니아에서 전문직에 종사하는 어느 한 한인 피해자는 1년에 걸친 법정공방 끝에 모든 비용을 돌려 받을 수 있게되었다는 기사가 신문에 보도되었다.

정신적인 피해보상까지 받았는지는 모르겠지 만, 불의를 응징하고, 한인사회를 계몽한다는데서 시사하는 바가 크다.