[앤드류 문의 융자백과] 융자승인 조건, 집 매입자금 3개월 은행잔고 필요

지금까지 자주 언급했듯이 융자승인의 조건이란 수입증명 크레딧 그리고 자금의 출처이다. 이 세 가지의 중요성은 시대에 따라 차이를 보이는데 지금은 수입이 가장 중요한 요소이다.

수입증명이란 자영업자의 경우는 세금보고서 직장인의 경우는 월급 명세서와 W-2를 보여주는 것인데 특히 자영업자의 경우에 어려운 점이 있다. 소규모 자영업자들은 전통적으로 세금보고를 적게 하는 경향이 있는데 이는 향후 반드시 변화되어야 할 요소 중의 하나이다.

이제 극도로 변화된 미국의 금융환경에 적응하고 그 혜택을 얻기 위해서는 그들이 요구하는 조건을 충족시키는 것 외에는 다른 방도가 없다. 월급을 받는 직장인들은 미리 융자전문인과 상의하여 자신의 수입으로 구입 가능한 주택의 가격을 알아보고 월급명세서와 W-2를 준비해야 할 것이다.

크레딧은 시간의 여유를 가지고 준비하면 어느 정도 점수와 내용을 향상시킬 수 있는 요소이다. 미국 땅에 살고 있는 사람들 중 약 70% 정도가 크레딧의 오류를 가지고 있다는 통계가 있으니 평상시에도 1년에 한 두 번은 크레딧을 점검해보는 것이 좋다. 특히 집을 살 계획이 있다면 미리 크레딧을 체크해야 할 것이다.

크레딧을 얘기할 때 일반인들은 점수에 치중하는 경향이 있는데 이제 은행들은 크레딧 리포트에서 크레딧 점수 외에 일반인들이 간과하는 수많은 정보들을 융자의 심사기준으로 활용하고 있으므로 크레딧은 반드시 전문인과 함께 점검해야 할 것이다.

마지막 융자승인 조건은 자금의 출처이다. 집을 살 때 융자은행에 보여줘야 할 돈은 다운페이와 클로징 비용(에스크로 비용 타이틀 비용 융자 비용 등) 그리고 3~6개월치 집 페이먼트와 재산세 보험료이다. 이 금액이 은행에 3개월간 평균 잔고로 있었다는 것을 보여줘야 하는데 최근에는 이 평균잔고를 월별이 아닌 일별로(daily basis) 계산하는 은행들이 있어 융자의 까다로움을 더하고 있다.

일별 잔고 계산방법은 60일간 하루하루의 잔고를 모두 합해 60으로 나눈 것이 평균잔고가 되는 것인데 예를 들어 필요한 자금이 7만달러라면 60일간 매일 7만달러의 잔고가 있었음을 보여주는 방식이다. 만약 60일 중에 2일간 2만달러가 모자란 5만달러의 잔고가 기록되어 있다면 2만달러를 60일로 나눈 333달러가 평균잔고에 부족하게 되는 것이다.

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