[김희영의 부동산 맥 짚기] 부풀려진 임대 면적

김희영/김희영 부동산

상가 건물주가 입주자한테 운영비 재산세 세금 수리비 공동 관리비 같은 것으로 삥땅을 친다. 심지어는 임대와 관계없는 개인경비 이중 경비를 청구하는 사건들도 있다.

심지어는 다른 곳의 건물경비를 뒤섞어 놓은 경우도 있다. 실제 임대 면적보다 부풀어진 면적에 따라서 공동관리 비용 재산세 보험료도 엉뚱하게 지불된다.

▷계약상 임대 면적 : 일반상가 임대 계약서에 "건물주와 입주자는 '대충 면적'을 계약 당사자는 합당하다고 인정 한다"고 되어 있다. 발렌시아에 위치한 상가 계약서에 면적은 2624스퀘어피트로 되어있는데 2년 후에서야 실제 면적을 재어보니 2438스퀘어피트였다.

실제 면적보다도 추가 면적 186스퀘어피트에 대해서 2년간 지출된 비용이 9만달러에 달했다. 법원은 대충 면적을 말한 것은 과장된 것이며 고의적 사기에 해당된다고 판결했다.

▷처마선까지 임대면적(?) : LA 한인타운 내 미국인 상가 개발업자로부터 25년 동안 1000스퀘어피트 면적으로 임대료를 지불하고 장사를 했다. 한인 이씨가 새 주인이 된 후에 건물 면적이 1080스퀘어피트로 올라갔다. 이씨의 계산법은 지붕 처마선까지라는 것이다. 공동 관리면적 비용도 그대로 받아 챙긴다.

▷사무실 복도 중앙선까지 임대 면적 : 한인이 사무실 건물주가 되자 사무실 임대 면적이 증가된 일이 있다. 사무실 사이의 복도 중간까지가 각 사무실 임대 면적이라는 것이다.

▷상가 면적과 재산세 기록 차이 : 대부분의 사람은 재산세과에서 나온 부동산 기록에 기재된 건물 면적이 정확하다고 믿지만 대부분 오차가 심하다. 부동산 업자도 이 기록으로 면적을 기재한다.

가주에는 부동산 업자가 공공이나 타인의 기록을 인용해서 건물 면적을 기재했을 때는 큰 오차가 있다 해도 피해 청구를 할 수 없다.

제 3자의 기록을 인용한 수치에 대해서는 책임이 없다. 그러나 워싱턴 주에서는 상가 실제 면적이 2만141스퀘어피트인데 부동산 업자가 재산세과의 면적인 2만7260스퀘어피트 건물 가격은 160만달러로 기재했다.

스퀘어피트당 58.69달러이므로 41만7814달러나 더 주고 구입했다. 결국 부동산 업자에게 배상하는 사건이 있었다.

▷입주자가 손해 보는 위치 : 화재 보호벽은 다른 벽면보다도 더 두꺼우므로 이런 입주자에게는 임대 면적에 손해가 된다. 그러므로 건물주와 조정해야 된다.

▷건물 면적 계산법 : 건축 설계도면에는 외부 벽선에 기준 한다. 시청 건축과도 외부벽면 면적을 사용한다. 상가 임대 계약에서는 중간 벽은 벽면 중앙을 계산한다고 해 두고 있다.

법적으로는 건물 내부 벽선까지이냐 외부선까지냐 하는 규정은 없다. 그러나 법이 없는 경우에는 그 분야 전문인들이 사용하는 방법을 적용해야 한다. 건축 설계업자나 시청 건축과에서 사용하는 건물 면적 기준이 건축 면적 계산법이 된다.

▷보험 청구 문제 : 실제 상가 건물 면적이 2000스퀘어피트인데 보험회사 에이전트가 3400스퀘어피트라고 기재해서 신청을 했는데 화재가 났다. 법원은 신청서 작성을 에이전트가 했더라도 신청자의 책임이다.

건물 면적 기재를 잘못했기 때문에 거짓 신청이라고 보험료가 지불 안 된 사건이 있었다. 건물 면적을 정확히 알아야 한다.

▷문의: [phone]