[김희영의 부동산 맥 짚기] 차압절차법 위반 (2)

김희영/김희영 부동산

모기지 페이먼트가 하루 늦었다고 차압을 등록한 채권자가 있다. 하루 늦었다는 핑계로 전체 융자 미납금을 일시에 지불하라는 것은 악랄한 재산 몰수 행위이기에 위법이라는 판결이다.

최근에 차압 절차에 대한 문의가 많다. 최씨는 크레딧 카드 빚이 18만달러 되도록 집을 유지해 왔지만 더 이상은 버틸기 힘들어 고민중이었다.

정부구제안에 기대했지만 실효가 없다. 더 이상 기다려 볼 자금도 기력도 없다. 카드회사의 빚 독촉 전화 받기도 힘들다는 것이다.

차압을 막는 방법 중 하나는 차압 절차법 위반한 것을 찾는 것이다. 차압 절차법이 복잡하기 때문에 은행이나 차압대행 회사들은 빈번히 이 법을 위반한다.

담보계약에 있는 월부금 재산세 보험같은 것을 지불해야 할 일자를 경과했을 때는 법적으로 차압을 할 수 있다. 담보 계약서에는 특정일까지 월부금을 지불하게 되어있고 융자의 모든 잔금을 일시에 지불하게 계약을 해 두고 있다. 하지만 체납된 금액만 지불하면 된다.

▷월부금 지연 : 채권자는 채무자에게 미래에 월부금을 제때 지불해 달라는 통고를 해야 하고 그 후에 채무자가 늦었을 때 계약 위반 통고를 할 수 있다.

하지만 일방적인 통고만으로 돈을 제때 지불할 의무는 없다. 체납 과태금만 지불하면 된다. 일정 날짜까지 지불함으로 원상회복을 시킬 수가 있다.

연방주택국과 재향군인회는 늦게 지불한 액수에 대해서 4%의 과태료만 부과할 수 있으며 그것도 15일이 경과한 후에라야 할 수 있다. 개인적 차압이 되었을 때는 경매 5일 이전 어느 때든지 연체된 액수를 지불하면 된다.

▷페이먼트 부도 수표 : 만약에 수표를 발행한 사람의 은행에서 지불 거절 혹은 계좌에 돈이 없을 때는 30일내에 다시 돈을 지불할 것을 요구해야 된다. 수표의 돈이 거절되었을 때는 과태금을 요구할 수 있다.

▷차압 등록 이전에 차압의향 통고 의무 : 재향군인회 융자(VA) 은행은 차압을 하기 30일전에 채무자에게 차압할 의사를 통고해야 한다.

연방융자협회(FNMA)와 주택융자제공처(FHLMC)는 모든 융자 잔액금을 요구하기 30일전 혹은 법적인 담보 계약위반을 등록하기 30일전에 돈이 체납되었고 차압 사유와 금액도 표기한 통고를 해야 한다.

상법에서도 페이먼트가 연체되었다고 하더라도 사전에 통고를 주지 않고서는 차압을 하지 못한다.

대출자의 재정 상태를 파악해서 차압을 방어할 수 있는 기회를 부여해야 된다. 그리고 대출자가 다시 상담을 요구했을 때는 14일 이내에 면담 날자를 잡아야 한다.

2008년 9월 6일부터 시행되었고 2003년 1월 1일부터 2007년 12월 31일 융자 받은 사람에만 해당된다. 차압 90일 추가 동결법은 2009년 2월 20일 주지사 서명 효력은 이번 주부터 시행된다.

즉 체납 등록 전 약 180일 유예기간을 줘야 된다. 융자 받은 기간이 2003년 1월 1일~2008년 1월 1일 사이만 해당되고 예외사항들이 많기에 실효는 의문이다. 2011년 1월 1일 까지 유효하다.

차압 사전 통고서에는 '담보 계약 위반이 아무런 근거가 없었을 때는 소송을 할 수 있고 다른 방어를 할 수 있다'는 것을 기재해둬야 한다.

▷문의: [phone]