[유지희의 부동산 가이드] 'The Best and the Highest'

탑프로 리얼티 대표

요즘 숏세일 리스팅을 많이 하는 에이전트 입장에서 일하다보면 바이어들의 패턴을 잘 파악 할 수 있다.

좋은 커디션의 주택이 숏세일 매물로 나오면 20개 이상의 오퍼가 들어 오기도 한다. 물론 모든 지역이 다 그러한 것은 아니다.

좋은 컨디션의 매물 중 40만대 미만의 매물은 5개 이상의 오퍼가 들어오는 것은 틀림이 없다. 지난 3년간은 숏세일에 대한 풍속도가 많이 바뀐 것 같다. 요즘 또 하나의 풍속도는 현금 바이어(Cash Buyer)들이 많다는 것이다.

저가의 숏세일 매물에도 현금 바이어가 있지만 백만불이 넘는 숏세일 매물에도 현금 바이어가 나타나 놀라움을 금치 못하게 만든다. 자금을 확보한 투자자들이 고개를 들고 있지 않나 하는 생각이 든다. 그렇다면 주택가격의 하향선이 바닥에서 상승모드로 가고있음을 시사하는 것은 아닌지 생각해 본다.

그러나 요즘의 풍속도가 좋은 저가 매물이 없어 구매 할 주택이 없다는 말이 나돌고 있고, 실제 일선에서 일하는 필자도 공감은 하지만 아직은 주택가격 상승을 예측하는 것은 너무 앞선 판단이다.

요즘 제일 많은 바이어들은 오바마 정부의 택스 크레딧에 힘입어 주택구입과 최대한의 세금 해택을 보려는 첫 주택 구입자들이고, 아직도 예측 불허인 경기가 이제까지 간신히 버텨왔던 주택 소유자들에게 더 이상의 희망이 보이질 않기에 의외로 주택을 스스로 포기 하려는 사람들이 당분간은 더 증가 할 것으로 보인다.

다시 요즘의 숏세일 풍속도로 돌아와서, 3-4년전 숏세일이 고개를 들었을때 유행이 될 것 같은 예감은 적중했다.

그 당시만해도 숏세일에 대한 개념들이 희박한 상태였기에 많은 바이어들이 기다리다 계약을 취소하고 말았고, 승인을 하는데 5-6개월이 걸리는 지루한 시간 싸움에 많은 바이어 들이 계약을 파기했기 때문에 리스팅 에이전트나 셀러들은 바이어 잡기에 초조 불안했었다.

그랬던 양상이 조금씩 바뀌더니 이제는 핫(hot) 마켓에서 보았던, 한 동안 구경하기 힘들었던 ‘Escalation Addendum’까지 등장한다. Escalation Addendum은 경쟁자가 쓴 오퍼 금액보다 일정금액을 더 주겠다는 일종의 가격 경쟁인 것이다. 하지만 숏세일 매물에서 Escalation Addendum은 그리 좋은 오퍼가 아니다.

필자의 경험으로 봐서는 바이어가 쓸 수 있는 최대의 금액과 가장 좋은 오퍼 조건을 쓰는 것이 the best and the highest offer이다.

많은 오퍼가 들어와 있음을 알고서도 느긋하게 나한테 다시 한번 카운터 오퍼(counter offer)가 다시 올 거라고 기대를 한다면 그런 현실 불가능한 생각은 버리는 게 좋다.

계약 조건이 가장 좋은 비슷한 상위의 오퍼들을 가지고 셀러가 counter offer를 줄 수는 있지만, 밀려 들어오는 많은 오퍼들 중 가격 경쟁에서 일단 밀리는 오퍼들은 잘 읽어보지 않고 휴지통으로 들어가는 오퍼 들이 허다하다.

많은 오퍼가 들어오면 일일이 카운터 오퍼를 줄 수가 없기 때문이고, 줄다리기를 하면서 눈치를 보는 바이어는 지루한 은행과의 협상 중에 마음이 변하여 계약을 파기 시킬 수 있는 바이어로 보여지기 때문이다.

집을 팔아도 셀러가 가져가는 잔액이 하나도 없기 때문에 은행이 가장 좋아 할 오퍼 (최고의 금액-the highest) 조건과 셀러의 책임이 최소인 오퍼 (은행의 승인 후 계약에 대한 조건들- the best offer) 조건을 뽑는 게 당연하다.

셀러의 입장에서 숏세일은 무조건 AS-IS Condition 이라고 생각한다면 낭패를 본다. 계약이 채결 되기 전 명확히 계약서에 밝히지 않으면 은행 승인 후에도 셀러에게 책임이 돌아온다.

숏세일은 은행의 승인을 받아야 하는 조건부의 계약으로 다른 계약 조건은 여전히 셀러에게 책임이 있다는 걸 명심하자.

좋은 물건을 싸게 사고 싶은 마음은 바이어 누구나가 다 가지고 있는 마음 일 것이다. 숏세일 매물은 이미 가격 하락된 정상 매물보다도 훨씬 싸기 때문에 꼭 구입 하고자 하는 매물이 나올지라도 ,경쟁에 이기기 위해서 셀러나 은행의 입장만 고려해서 the best and the highest offer를 쓴다면 지난날의 과열경쟁에서 일어난 제2의 주택 차압 상태가 또 발생 할 수 있다.

바이어의 능력을 감안해서The best and the highest offer를 쓰도록 하자

▷문의: 301-762-4989